Räumungsklage im Härtefall: Ablauf, Dauer, Kosten

Die Kündigung der Mietwohnung liegt im Briefkasten, der Auszugstermin rückt näher, doch alle Wohnungsanfragen bleiben unbeantwortet. Besichtigungen enden mit Absagen, der Druck steigt. Und plötzlich steht nicht mehr nur die Frage im Raum, wohin man zieht, sondern ob man überhaupt rechtzeitig eine neue Bleibe findet. Räumungsklage und keine neue Wohnung, was nun?

In dem aktuell angespannten Wohnungsmarkt ist das kein Einzelfall, denn immer häufiger eskaliert der Konflikt zwischen Vermieter und Mieter bis vor das Amtsgericht. So gingen allein in Berlin im Jahr 2024 mehr als 7.500 Räumungsklagen bei den Amtsgerichten ein, wovon ca. 1/3 tatsächlich zu einer Zwangsräumung führten. In solchen Fällen geht es für die Betroffenen um handfeste Folgen: Welche Schritte sind im Verfahren der Räumungsklage typisch? Welche Rechte bestehen? Und was passiert eigentlich wenn Kinder betroffen sind?

Gerade wenn trotz ernsthafter Suche keine Ersatzwohnung gefunden wird, stellt sich die Härtefallfrage. In manchen Fällen kann eine erfolglose Wohnungssuche den Betroffenen über den Vollstreckungsschutz schützen. Dieser Beitrag zeigt, wie eine Räumungsklage abläuft, welche rechtlichen Hürden es gibt, wer die Kosten trägt und wann das Gesetz den Mieter schützt.

I. Wann ist eine Räumungsklage möglich?

Die Räumungsklage ist das letzte Rechtsmittel, wenn ein Mieter eine Wohnung trotz wirksamer Kündigung nicht räumt. Entscheidend ist daher nicht, dass der Vermieter die Wohnung zurückhaben möchte, sondern ob das Mietverhältnis rechtlich bereits beendet ist und der Mieter dennoch bleibt.

Ausgangspunkt jeder Räumungsklage ist insofern eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses. Ohne sie gibt es keinen Räumungsanspruch und folglich auch keine begründete Klage. Ob die Räumungsklage im konkreten Einzelfall Aussicht auf Erfolg hat, hängt maßgeblich davon ab, warum gekündigt wurde und ob die Kündigung formell und materiell Bestand hat.

In der Praxis kommen vor allem zwei Kündigungsarten in Betracht:

• Die ordentliche Kündigung, etwa wegen Eigenbedarfs (mehr zur: Eigenbedarfskündigung) oder nachhaltiger Vertragsverletzungen;
• Die außerordentliche (fristlose) Kündigung, insbesondere bei erheblichen Mietrückständen.

Typische Konstellationen, in denen gegebenenfalls ein Räumungsanspruch besteht, sind:

• Zwei Monatsmieten im Rückstand (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
• Eigenbedarf des Vermieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
• Wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung
• Unerlaubte Untervermietung oder Beschädigung der Wohnung

Bleibt der Mieter trotz Kündigung in der Wohnung, kann der Vermieter Klage beim Amtsgericht einreichen.

II. Räumungsklage Dauer

Zieht ein Mieter nach wirksamer Kündigung nicht aus, ist der Konflikt meist noch längst nicht beendet. Mit der Einreichung der Räumungsklage beginnt ein gerichtliches Verfahren, das sich über Monate hinziehen kann. Wie lange eine Räumungsklage tatsächlich dauert, hängt dabei weniger vom Gesetz als von ihrem Verlauf ab.

In der Praxis liegt die durchschnittliche Dauer einer Räumungsklage zwischen sechs und zwölf Monaten. In einfachen Fällen kann es schneller gehen, in komplexeren Konstellationen, etwa bei Härteeinwänden oder Beweisaufnahmen, auch deutlich länger.

Wie sich dieses Verfahren zeitlich konkret entfaltet, zeigt der folgende Zeitstrahl:

III. Kosten einer Räumungsklage

Eine Räumungsklage verursacht Gerichtskosten (inkl. Gerichtskostenvorschuss), Anwaltskosten, Kosten der Zwangsräumung und ggf. zusätzliche Auslagen, etwa für Schlösser oder die Einlagerung des Hausrats. Diese Kosten hängen grundsätzlich vom Streitwert ab, welcher meist der Jahresnettokaltmiete entspricht. Je höher die Miete, desto höher ist folglich der entsprechende Streitwert.

Wer muss die Kosten einer Räumungsklage bezahlen?

Die unterliegende Partei trägt grundsätzlich die Kosten im Zivilprozess (§ 91 ZPO), wobei der Vermieter als klagende Partei diese aber zunächst vorstrecken muss. Wenn der Mieter zahlungsunfähig ist, was in Fällen der Räumung aufgrund von Zahlungsrückstand häufig zu erwarten ist, droht der Kläger selbst bei Gewinn des Prozesses auf den Kosten sitzen zu bleiben. Abhilfe kann eine Prozesskostenhilfe schaffen.

IV. Räumungsklage und keine neue Wohnung – ein Härtefall?

Kann der Mieter trotz ernsthafter Bemühungen keine neue Wohnung finden, kann dies ein Härtefall sein. Die Rechtsprechung erkennt dies aber in der Regel nur dann an, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Nachweis der Wohnungssuche (z. B. über Besichtigungen, Absagen, Inserate)
• Gefahr unzumutbarer Härten: Obdachlosigkeit, schwere Krankheit, Bedürfnis nach Barrierefreiheit, Versorgung von Kindern
• Schriftlicher Widerspruch gegen die Kündigung

Das Gericht kann dann die Kündigung aufheben oder die Zwangsräumung aufschieben.

Beispielhafte Gerichtsentscheidungen zum Härtefall bei erfolgloser Wohnungssuche:

V. Kann man eine Räumungsklage durch Zahlung abwenden?

Wenn die Kündigung wegen Mietrückständen erfolgt ist, kann der Mieter die Kündigung innerhalb von zwei Monaten durch vollständige Nachzahlung „heilen“ (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Ausgeschlossen ist dies, wenn der Mieter vor nicht länger als zwei Jahren bereits schon einmal wegen Zahlungsrückstandes gekündigt wurde.

Wird die Miete innerhalb dieser Schonfrist bezahlt, wird die Kündigung des Vermieters unwirksam und die eingereichte Räumungsklage unbegründet.

Eine solche Heilung ist allerdings nur bei einer fristlosen (außerordentlichen) Kündigung, nicht aber einer ordentlichen Kündigung möglich.

VI. Was passiert mit Kindern bei Zwangsräumung und keine neue Wohnung?

Wenn Kinder betroffen sind, prüfen Gerichte besonders sorgfältig, ob das Kindeswohl trotz der Zwangsmaßnahme gewahrt werden kann. In der Praxis wird dann häufig:

• eine verlängerte Räumungsfrist (§ 721 ZPO) gewährt: Die Frist beträgt in der Regel 3 bis 6 Monate ab Räumungsurteil. Sind vor allem minderjährige Kinder oder ältere Personen betroffen, kann das Gericht die Frist länger ansetzen, allerdings darf sich die Räumungsfrist nicht auf mehr als ein Jahr belaufen (§ 721 Abs.5)
• oder ein Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO) in Betracht gezogen: Die Familie muss hierfür einen Härtefallantrag stellen und dies bis spätestens zwei Wochen vor dem Termin der Zwangsräumung tun, wobei strenge Voraussetzungen gelten.

Besonders bei Kleinkindern oder schulpflichtigen Kindern wird auf soziale Folgen Rücksicht genommen, auch wenn die rechtliche Grundlage für die Zwangsräumung besteht.

VII. Wie lange Zeit zum Ausziehen nach Räumungsklage?

Unterliegt man im Verfahren der Räumungsklage vor Gericht, ist man nun endgültig zum Ausziehen verpflichtet, was durch Zwangsräumung erreicht wird, wenn der Mieter sich weigert. Zwischen Urteil und Zwangsvollstreckung liegen in der Regel 4-6 Wochen. Auf Antrag des Vermieters wird ein Gerichtsvollzieher herangezogen, der ein Umzugsunternehmen beauftragt, die Wohnung zu räumen. In der Folge muss der Mieter die Schlüssel aushändigen oder die Schlösser werden ausgetauscht.

Ist man eine der steigenden Räumungsklage und keine neue Wohnung Fälle, bleibt nur bei Freunden oder Familienmitgliedern unterzukommen oder soziale Einrichtungen aufzusuchen.

VIII. Fazit

Die Räumungsklage ist ein rechtliches Mittel, das vor allem in Zeiten von Wohnungsknappheit besondere Brisanz erhält. Räumungsklage und keine neue Wohnung, muss nicht zwingend den sofortigen Auszug bedeuten, doch die Hürden für einen Härtefall sind hoch. Rechtlich besteht ein gewisser Schutz, doch dieser greift nur unter engen Bedingungen, wobei Gerichte insbesondere wenn Kinder im Spiel sind, wohlwollend für den Mieter entscheiden können.

Doch auch für den Vermieter ist die Zwangsräumung kein beliebtes Mittel, da sie ein langwieriges Verfahren mit hohen Prozesskosten bedeutet, auf deren Erstattung sich der Kläger selbst bei Erfolg vor Gericht nicht immer verlassen kann. Zuletzt sollte ein Vermieter beachten, dass eine Rücknahme der Klage nicht mehr kostenlos möglich ist.

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