Räumungsklage und keine neue Wohnung: ein Härtefall?

Die Kündigung der Mietwohnung liegt im Briefkasten, der Auszugstermin rückt näher, doch alle Wohnungsanfragen bleiben unbeantwortet, jede Besichtigung endet mit einer Absage. Und plötzlich steht man da: Räumungsklage und keine neue Wohnung, was nun?

In Zeiten knappen Wohnraums ist das längst kein Einzelfall mehr, denn immer häufiger landen solche Fälle als Räumungsklage vor Gericht. Doch was genau bedeutet das für Mieter und Vermieter? Welche Rechte bestehen und greift der Härtefallschutz? Und was passiert eigentlich wenn Kinder betroffen sind?

In manchen Fällen kann eine erfolglose Wohnungssuche zu einem Härtefall führen. Dieser Beitrag zeigt, wie das Verfahren der Räumungsklage abläuft, welche rechtlichen Hürden es gibt, wer die Kosten trägt und wann das Gesetz den Mieter schützt. Wer verstehen will, was zwischen Kündigung und Zwangsräumung rechtlich geschieht, findet hier Antworten.

I. Was machen, wenn der Mieter nicht auszieht?

Ob wegen Eigenbedarf, Zahlungsverzug oder Vertragsverletzung: Eine wirksame Kündigung beendet das Mietverhältnis nach Ablauf der Kündigungsfrist, in besonderen Fällen sogar fristlos. Der Vermieter erwartet dann den Auszug des Mieters. Doch der Wohnungsmarkt in Deutschland ist umkämpft wie nie, sodass nicht jeder sofort eine neue Bleibe findet und sich in einer schwierigen Situation wiederfindet.

Häufig bleibt dem Vermieter dann keine Wahl: Er muss eine Räumungsklage einreichen, um sein berechtigtes Interesse durchzusetzen. [4]

II. Was sind die Voraussetzungen für eine Räumungsklage?

Für eine Räumungsklage ist eine wirksame Kündigung erforderlich. Dabei wird zwischen ordentlicher und außerordentlicher (fristloser) Kündigung unterschieden.

Die wichtigsten Gründe für eine Kündigung sind:

• Zwei Monatsmieten im Rückstand (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
• Eigenbedarf des Vermieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
• Wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung
• Unerlaubte Untervermietung oder Beschädigung der Wohnung

Bleibt der Mieter trotz Kündigung in der Wohnung, kann der Vermieter Klage beim Amtsgericht einreichen. Besonders in Städten mit Wohnungsknappheit stellt sich dann allerdings die Frage, was passiert, wenn eine Räumungsklage und keine neue Wohnung des Mieters aufeinandertreffen? 

III. Räumungsklage und keine neue Wohnung – ein Härtefall?

Kann der Mieter trotz ernsthafter Bemühungen keine neue Wohnung finden, kann dies ein Härtefall sein. Die Rechtsprechung erkennt dies aber in der Regel nur dann an, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Nachweis der Wohnungssuche (z. B. über Besichtigungen, Absagen, Inserate)
• Gefahr unzumutbarer Härten: Obdachlosigkeit, schwere Krankheit, Bedürfnis nach Barrierefreiheit, Versorgung von Kindern [6]
• Schriftlicher Widerspruch gegen die Kündigung

Das Gericht kann dann die Kündigung aufheben oder die Zwangsräumung aufschieben. [7]

Beispielhafte Gerichtsentscheidungen zum Härtefall bei erfolgloser Wohnungssuche:

IV. Wie hoch sind die Kosten für eine Räumungsklage?

Die Kosten einer Räumungsklage hängen grundsätzlich vom Streitwert ab, welcher meist der Jahresnettokaltmiete entspricht. Je höher die Miete, desto höher ist folglich der entsprechende Streitwert.

Wer muss die Kosten einer Räumungsklage bezahlen?

Die unterliegende Partei trägt grundsätzlich die Kosten im Zivilprozess (§ 91 ZPO), wobei der Vermieter als klagende Partei diese aber zunächst vorstrecken muss. Wenn der Mieter zahlungsunfähig ist, was in Fällen der Räumung aufgrund von Zahlungsrückstand häufig zu erwarten ist, droht der Kläger selbst bei Gewinn des Prozesses auf den Kosten sitzen zu bleiben. Abhilfe kann eine Prozesskostenhilfe schaffen.

V. Kann man eine Räumungsklage durch Zahlung abwenden?

Wie bereits dargestellt ist wichtigste Voraussetzung für den Erfolg einer Räumungsklage die Wirksamkeit der Kündigung. War diese nicht rechtmäßig, wird das Gericht auch der Räumungsklage nicht stattgeben.

Wenn die Kündigung wegen Mietrückständen erfolgt ist, kann der Mieter die Kündigung innerhalb von zwei Monaten durch vollständige Nachzahlung „heilen“ (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). [9] Ausgeschlossen ist dies, wenn der Mieter vor nicht länger als zwei Jahren bereits schon einmal wegen Zahlungsrückstandes gekündigt wurde.

Wird die Miete innerhalb dieser Schonfrist bezahlt, wird die Kündigung des Vermieters unwirksam und die eingereichte Räumungsklage unbegründet.

Eine solche Heilung ist allerdings nur bei einer fristlosen (außerordentlichen) Kündigung, nicht aber einer ordentlichen Kündigung möglich.

VI. Was passiert mit Kindern bei Zwangsräumung und keine neue Wohnung?

Wenn Kinder betroffen sind, prüfen Gerichte besonders sorgfältig, ob das Kindeswohl trotz der Zwangsmaßnahme gewahrt werden kann. In der Praxis wird dann häufig:

• eine verlängerte Räumungsfrist (§ 721 ZPO) gewährt: Die Frist beträgt in der Regel 3 bis 6 Monate ab Räumungsurteil. Sind vor allem minderjährige Kinder oder ältere Personen betroffen, kann das Gericht die Frist länger ansetzen, allerdings darf sich die Räumungsfrist nicht auf mehr als ein Jahr belaufen (§ 721 Abs.5)
• oder ein Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO) in Betracht gezogen: Die Familie muss hierfür einen Härtefallantrag stellen und dies bis spätestens zwei Wochen vor dem Termin der Zwangsräumung tun, wobei strenge Voraussetzungen gelten.

Besonders bei Kleinkindern oder schulpflichtigen Kindern wird auf soziale Folgen Rücksicht genommen, auch wenn die rechtliche Grundlage für die Zwangsräumung besteht.

VII. Wie lange Zeit zum Ausziehen nach Räumungsklage?

Unterliegt man im Verfahren der Räumungsklage vor Gericht, ist man nun endgültig zum Ausziehen verpflichtet, was durch Zwangsräumung erreicht wird, wenn der Mieter sich weigert. Zwischen Urteil und Zwangsvollstreckung liegen in der Regel 4-6 Wochen. Auf Antrag des Vermieters wird ein Gerichtsvollzieher herangezogen, der ein Umzugsunternehmen beauftragt, die Wohnung zu räumen. In der Folge muss der Mieter die Schlüssel aushändigen oder die Schlösser werden ausgetauscht.

Ist man eine der steigenden Räumungsklage und keine neue Wohnung Fälle, bleibt nur bei Freunden oder Familienmitgliedern unterzukommen oder soziale Einrichtungen aufzusuchen.

VIII. Fazit

Die Räumungsklage ist ein rechtliches Mittel, das vor allem in Zeiten von Wohnungsknappheit besondere Brisanz erhält. Räumungsklage und keine neue Wohnung, muss nicht zwingend den sofortigen Auszug bedeuten, doch die Hürden für einen Härtefall sind hoch. Rechtlich besteht ein gewisser Schutz, doch dieser greift nur unter engen Bedingungen, wobei Gerichte insbesondere wenn Kinder im Spiel sind, wohlwollend für den Mieter entscheiden können.

Doch auch für den Vermieter ist die Zwangsräumung kein beliebtes Mittel, da sie ein langwieriges Verfahren mit hohen Prozesskosten bedeutet, auf deren Erstattung sich der Kläger selbst bei Erfolg vor Gericht nicht immer verlassen kann.

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