Wohnungsbesichtigung – Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters

Im Rahmen der Neuvermietung einer Wohnung treffen oft die Interessen, des Vermieters an einer lückenlosen Weitervermietung und die Bedürfnisse des Mieters nach Privatsphäre und Ruhe, aufeinander. Der Vermieter möchte die Wohnung ohne Unterbrechung weitervermieten und beginnt daher bereits während der laufenden Mietzeit, potenzielle Nachmieter zu suchen. Diese potenziellen Nachmieter haben wiederum ein eigenes Interesse daran, die Wohnung so früh wie möglich zu besichtigen.

Ein Konflikt kann entstehen, wenn die Besichtigungen durch den Vermieter Überhand nehmen und die Privatsphäre des aktuellen Mieters übermäßig gestört wird. In solchen Fällen muss sich der Mieter mit der Frage auseinandersetzen, inwiefern er diese Besichtigungen tolerieren muss und ab welchem Punkt er berechtigt ist, Einwände zu erheben. Die Anwesenheit von Fremden in der eigenen Wohnung kann als unangenehm empfunden werden, besonders wenn Besichtigungen häufig stattfinden.

Rechte und Pflichten des Mieters bei Besichtigungen

Informationspflicht: Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter über seinen Auszugswunsch rechtzeitig zu informieren und Besichtigungstermine zu ermöglichen. Dies dient dem Zweck, die Wohnung zügig an einen Nachmieter zu übergeben.

Privatsphäre: Der aktuelle Mieter hat das Recht auf Wahrung seiner Privatsphäre. Besichtigungstermine müssen daher in Absprache mit ihm geplant werden, um eine unangemessene Störung zu vermeiden. Es ist üblich, dass der Mieter bei der Besichtigung anwesend ist.

Terminvereinbarung: Besichtigungstermine sollten zu angemessenen Zeiten stattfinden. Der Mieter kann Termine ablehnen, die beispielsweise sehr früh am Morgen, spät am Abend oder an Wochenenden angesetzt sind.

Grenzen der Duldungspflicht: Der Mieter hat das Recht, Besichtigungen in gewissem Umfang zu verweigern, besonders wenn sie unverhältnismäßig häufig oder zu aufdringlich werden. Es gilt jedoch, einen angemessenen Kompromiss zu finden, der die Interessen beider Parteien berücksichtigt.

Rechte und Pflichten des Vermieters bei Besichtigungen

Zugangsrecht: Der Vermieter hat das Recht, die Wohnung potenziellen Nachmietern zu zeigen, muss jedoch die Privatsphäre des Mieters respektieren. Dazu gehört eine vorherige Ankündigung von Besichtigungsterminen, in der Regel mindestens 24 Stunden im Voraus.

Auswahl des Nachmieters: Der Vermieter hat das Recht, den Nachmieter auszuwählen. Dabei muss er jedoch gesetzliche Vorgaben, wie das Diskriminierungsverbot, beachten.

Instandhaltung: Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem angemessenen Zustand zu halten und eventuelle Mängel, die die Besichtigung beeinträchtigen könnten, vorab zu beseitigen.

Eigenmächtiger Zutritt des Vermieters

Ein Vermieter hat zwar in bestimmten Situationen das Recht, die von ihm vermietete Wohnung zu betreten, jedoch sind die Bedingungen hierfür streng geregelt. Eine eigenmächtige, gewaltsame Verschaffung des Zutritts zur Wohnung des Mieters ist gesetzlich untersagt. Sollte der Vermieter ohne die Einwilligung des Mieters in die Wohnung eindringen, so wird dieses Vorgehen als Ausübung verbotener Eigenmacht angesehen, was im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Ein solches Verhalten kann zudem als Hausfriedensbruch gewertet werden.

In derartigen Fällen steht dem Mieter das Recht zu, sich gegen den unrechtmäßigen Zutritt zur Wehr zu setzen. Dies kann unter anderem dadurch erfolgen, dass der Mieter die Polizei informiert und um Hilfe bittet. Der Schutz der Privatsphäre und des persönlichen Wohnraums hat in diesem Kontext höchste Priorität und wird durch das Gesetz geschützt.

Eine Ausnahme von dieser Regel besteht jedoch in Notfällen, die eine unmittelbare Gefahr für das Mietobjekt darstellen. Beispiele für solche Notfälle sind Situationen wie ein Feuer, ein Wasserschaden oder das Einfrieren von Rohren, die das Mietobjekt erheblich beschädigen könnten.

In diesen Fällen ist der Vermieter berechtigt, ohne die sonst erforderliche schriftliche Ankündigung Maßnahmen zu ergreifen, um die Gefahr abzuwehren und Schäden am Mietobjekt zu verhindern oder zu minimieren. Dies ermöglicht eine schnelle Reaktion auf Notfälle, bei denen jede Verzögerung eine Verschlechterung der Situation zur Folge haben könnte.

Klauseln zur Wohnungsbesichtigung im Mietvertrag

In Mietverträgen finden sich oft spezifische Klauseln, die das Recht des Vermieters auf Besichtigung der vermieteten Wohnung regeln. Diese Klauseln definieren die Umstände, unter denen Besichtigungen stattfinden dürfen, das erwartete Ausmaß dieser Besichtigungen und die Verpflichtung des Mieters, solche Besichtigungen zu dulden. Solche Regelungen sind Teil der vertraglichen Nebenpflichten des Mieters. Es ist jedoch wichtig, dass diese Klauseln den Mieter nicht unverhältnismäßig benachteiligen, da sie andernfalls als unwirksam gelten.

Selbst wenn der Mietvertrag eine Besichtigungsklausel enthält, die sich als unwirksam erweist, behält der Vermieter sein Besichtigungsrecht im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben. Unwirksame Klauseln sind solche, die dem Vermieter zu weitreichende Rechte einräumen, wie zum Beispiel das Recht zur Besichtigung ohne konkreten und annehmbaren Grund, das eigenmächtige Betreten der Wohnung mit einem eigenen Schlüssel, das Durchführen täglicher und mehrstündiger Besichtigungen oder ein pauschales Besichtigungsrecht ohne zeitliche Begrenzung.

Zusammengefasst müssen Klauseln zur Wohnungsbesichtigung sowohl die Rechte des Vermieters als auch die Privatsphäre und Interessen des Mieters wahren. Regelungen, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind nicht zulässig und werden als unwirksam betrachtet, wobei das gesetzliche Besichtigungsrecht des Vermieters hiervon unberührt bleibt.

Angemessene Besichtigungszeiten

Bei der Festlegung von Besichtigungszeiten müssen sowohl die Interessen des Vermieters als auch die Privatsphäre und beruflichen Verpflichtungen des Mieters berücksichtigt werden. Es gelten bestimmte Zeiträume, innerhalb derer Besichtigungen als angemessen betrachtet werden. Werktags zwischen 10:00 und 13:00 Uhr sowie zwischen 16:00 und 18:00 Uhr werden üblicherweise als akzeptable Besichtigungszeiten angesehen. Besichtigungen außerhalb dieser Zeiten, insbesondere sehr früh morgens, nachts sowie an Sonn- und Feiertagen, sollten vermieden werden.

Es ist jedoch zu beachten, dass der Samstag rechtlich als Werktag gilt und Besichtigungen an diesem Tag nicht generell abgelehnt werden können. Dies berücksichtigt, dass viele Menschen werktags arbeiten und somit eine Besichtigung am Samstag für Interessenten und Mieter gleichermaßen praktikabel sein kann.

Für berufstätige Mieter ist eine Anpassung der Besichtigungszeiten erforderlich. In solchen Fällen können Besichtigungen in den frühen Abendstunden, zwischen 18:00 und 21:00 Uhr, als zumutbar betrachtet werden, wobei auch die in der Hausordnung festgelegten Ruhezeiten zu berücksichtigen sind.

In Bezug auf die Häufigkeit von Wohnungsbesichtigungen gibt es keine festgelegte Grenze, jedoch haben Gerichte festgestellt, dass die Duldung von ein bis zwei Besichtigungen pro Woche für zwei bis drei Stunden in der Regel als angemessen gilt. Bestimmte Gerichte haben sogar spezifische Empfehlungen für die Anzahl der Besichtigungen pro Monat und die Dauer jeder Besichtigung ausgesprochen.

Es gilt auch der Grundsatz, dass mit zunehmender Anzahl bereits durchgeführter Besichtigungen der Mieter in Zukunft weniger Termine dulden muss. Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass eine übermäßige Anzahl an Besichtigungen für den Mieter belastend sein kann.

Um die Belastung für den Mieter zu minimieren, wird empfohlen, dass Vermieter versuchen sollten, Besichtigungstermine sinnvoll zu bündeln. Dies dient einer effizienten Nutzung der Zeit aller Beteiligten und respektiert zugleich die Rechte und Bedürfnisse des Mieters.

Zahl der Interessenten und Aufenthaltsdauer

Als Mieter kann es besorgniserregend sein, sich mit der Aussicht konfrontiert zu sehen, eine große Anzahl von Miet- oder Kaufinteressenten gleichzeitig in der eigenen Wohnung empfangen zu müssen. Es ist jedoch zu beachten, dass Vermieter zwar die Möglichkeit haben, Sammelbesichtigungstermine zu organisieren, dabei aber eine angemessene Anzahl an Personen berücksichtigen müssen. Die genaue Anzahl der Interessenten, die für einen solchen Termin als zumutbar gilt, sollte im Vorfeld zwischen Mieter und Vermieter abgestimmt werden. Generell wird angenommen, dass drei bis vier Interessenten pro Besichtigungstermin für die meisten Mieter als angemessen betrachtet werden können. Dabei spielt auch die Größe der Wohnung eine Rolle bei der Bestimmung, was eine zumutbare Anzahl von Personen ist.

Sobald der Zutritt zur Wohnung für den Vermieter und die Interessenten gewährt wurde, besteht keine Verpflichtung für den Mieter, den Aufenthalt dieser Personen für eine unbegrenzte Zeit zu dulden. Eine Wohnungsbegutachtung sollte in der Regel innerhalb von 30 bis 45 Minuten abgeschlossen sein. Nach dieser Zeitspanne steht es dem Mieter frei, die Anwesenden freundlich darauf hinzuweisen, dass die Besichtigungszeit beendet ist und die Wohnung verlassen werden sollte.

Diese Richtlinien dienen dazu, einen fairen Ausgleich zwischen den Rechten des Mieters auf Privatsphäre und den Interessen des Vermieters an der Vermietung oder dem Verkauf der Wohnung zu schaffen. Indem eine angemessene Anzahl an Besichtigungsteilnehmern festgelegt und die Dauer der Besichtigung begrenzt wird, können die Bedürfnisse beider Parteien berücksichtigt werden.

Abschlussgedanke

Um Konflikte zu vermeiden, ist es wichtig, dass Mieter und Vermieter offen kommunizieren und gemeinsam versuchen, einen für beide Seiten akzeptablen Besichtigungsplan zu erstellen. Ein respektvoller Umgang und die Einhaltung der jeweiligen Rechte und Pflichten tragen dazu bei, dass die Wohnungsbesichtigung für den Nachmieter erfolgreich und für alle Beteiligten zufriedenstellend erfolgt.