Grundsteuer auf Mieter umlegen: Grundsteuerreform 2025

Kaum eine Abgabe ist so unscheinbar wie die Grundsteuer – und doch hat sie das Potenzial, Nebenkostenabrechnungen spürbar in die Höhe zu treiben. Dass Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen dürfen, ist zwar rechtlich zulässig, aber nur unter einer Bedingung: Es muss im Mietvertrag geregelt sein.

Doch was bedeutet das in der Praxis? Wie wird die Grundsteuer korrekt verteilt? Und was ändert sich durch die Grundsteuerreform 2025, wenn Kommunen mit neuen Hebesätzen kalkulieren und alte Bewertungsgrundlagen ersetzt werden?

Zwischen Vertragsklausel, Wohnfläche und Nachberechnung wird die Frage „Grundsteuer Mieter oder Vermieter?“ zur echten Gratwanderung. Und wer glaubt, die Umlage sei eine reine Formsache, irrt gewaltig: Leerstand, Mischnutzung und fehlerhafte Abrechnungen können die Rechtslage schnell kippen – auch rückwirkend.

Dieser Beitrag erklärt unter welchen Voraussetzungen man die Grundsteuer auf Mieter umlegen kann, welche Fehler regelmäßig passieren – und warum es sich lohnt, genau hinzuschauen. Sowohl für Vermieter mit Verantwortung als auch für Mieter mit Fragen.

I. Was ist die Grundsteuerreform 2025? Kurz & einfach erklärt

II. Was ist die Grundsteuer?

III. Darf man die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Die Antwort lautet: Ja – aber nicht automatisch.

Wer die Grundsteuer auf Mieter umlegen will, braucht eine klare vertragliche Grundlage. Die rechtliche Erlaubnis ergibt sich aus § 556 I BGB, wonach Mieter und Vermieter vereinbaren können, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.

Welche Kosten dazugehören, konkretisiert § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV): Die Grundsteuer zählt ausdrücklich zu den umlagefähigen Posten.

In der Praxis genügt es häufig, wenn im Vertrag pauschal auf die Geltung der Betriebskostenverordnung verwiesen wird. Sollen jedoch zusätzlich Kosten umgelegt werden, die nicht in der BetrKV aufgeführt sind, ist hierfür eine ausdrückliche Vereinbarung erforderlich.

IV. Grundsteuer auf Mieter umlegen in der Nebenkostenabrechnung

Wie die Grundsteuer abgerechnet wird, regelt das Gesetz nicht im Detail und genau hier passieren häufig Fehler: Fehlerhafte Verteilerschlüssel, fehlende Umlagevereinbarungen oder unsaubere Trennungen bei gemischter Nutzung führen regelmäßig zu rechtlichen Auseinandersetzungen und Rückforderungen.

Reine Wohnnutzung

In einem reinen Wohnhaus wird die Grundsteuer auf Mieter umgelegt, indem sie nach Wohnfläche verteilt wird. Auch Betriebskosten sind, sofern nichts anderes vereinbart ist, nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.

Soll stattdessen ein anderer Umlageschlüssel verwendet werden – etwa nach der Anzahl der Personen im Haushalt oder nach Wohneinheiten – muss auch das ausdrücklich im Mietvertrag geregelt sein.

Gemischte Nutzung

In Immobilien mit Wohn- und Gewerbeflächen gilt besondere Vorsicht: Gewerbeeinheiten verursachen regelmäßig höhere Grundsteuerbeträge, die nicht ungeprüft auf Wohnungsmieter abgewälzt werden dürfen.

Eine gemeinsame Abrechnung ist nur zulässig, solange die Mehrbelastung der Wohnmieter 10 % nicht übersteigt. ³ Wird diese Schwelle überschritten, muss die Grundsteuer getrennt nach Nutzungsart berechnet werden – sonst droht eine unzulässige Benachteiligung der Wohnmieter.

Stellplätze, Garagen und Sonderflächen

Grundsteuer auf Mieter umlegen heißt auch: nur dort, wo es sachlich und rechtlich zulässig ist. Betrifft die Steuer z. B. Garagen oder Stellplätze, dürfen diese Kosten nur den Mietern auferlegt werden, die die Flächen auch tatsächlich nutzen – nicht etwa pauschal allen.

Leerstand

Bleiben Einheiten im Haus leer, darf die Grundsteuer für unvermietete Flächen nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden. Der Eigentümer trägt diesen Anteil selbst. Wer als Vermieter mit unverschuldetem Leerstand zu kämpfen hat – etwa durch Hochwasser oder Brandschäden – kann laut § 33 GrStG bei der Gemeinde einen Erlass oder eine Minderung der Grundsteuer beantragen.

V. Nachberechnung und Rückwirkung: Wann ist die Grundsteuer nicht mehr auf Mieter umlegbar?

Die Grundsteuer auf Mieter umlegen zu dürfen, setzt nicht nur eine gültige Vertragsklausel voraus – auch die Abrechnungsfristen sind gesetzlich klar geregelt.

Gemäß § 556 III BGB muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen. Verpasst der Vermieter diese Frist, darf er keine Nachforderungen mehr stellen – selbst wenn die Grundsteuer zwischenzeitlich gestiegen ist. Die Grundsteuer ist dann nicht mehr auf den Mieter umlegbar.

Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Vermieter die Verzögerung nicht zu vertreten hat, etwa weil der neue Grundsteuerbescheid erst verspätet vom Finanzamt erlassen wurde. In diesem Fall hat der Vermieter ab Zugang des Steuerbescheids ein Zeitfenster von drei Monaten, um die Grundsteuer Umlage auf Mieter nachzuholen.

VI. Was kann man tun wenn der Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen will?

Nicht jede Nebenkostenposition ist in Stein gemeißelt – schon gar nicht bei der Grundsteuerreform 2025, die Bewegung in viele Abrechnungen bringt. Doch was tun, wenn plötzlich ein neuer oder höherer Betrag auf der Nebenkostenabrechnung auftaucht?

Mietvertrag prüfen

Die Grundsteuer auf Mieter umlegen darf der Vermieter nur, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Gibt es dort einen Hinweis auf die Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1 BetrKV)? Dann ist die Umlage zulässig. Fehlt dieser Bezug, musst du die Grundsteuer nicht zahlen.

Rechenweg kontrollieren

Nicht alles, was in der Abrechnung steht, stimmt auch. Ist dein Anteil an der Grundsteuer korrekt berechnet – zum Beispiel im Verhältnis zur Wohnfläche? Wurden Stellplätze oder leerstehende Wohnungen fälschlich mit einbezogen? Gerade bei größeren Häusern lohnt ein genauer Blick.

Abrechnungsfristen beachten

Selbst wenn alles korrekt wäre: Nachforderungen verlieren ihre Wirkung, wenn sie nicht rechtzeitig eingehen. Laut § 556 III BGB hat der Vermieter genau ein Jahr Zeit – es sei denn, der Grundsteuerbescheid kam verspätet vom Finanzamt. Dann gilt es die 3-Monats-Frist zu beachten.

Widerspruch einlegen

Liegen Fehler vor, kann innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung Widerspruch eingelegt werden. Danach sind Einwände in der Regel ausgeschlossen – selbst bei gravierenden Abrechnungsfehlern.

VII. Fazit

Die Grundsteuer auf Mieter umlegen zu dürfen, ist im Mietrecht klar verankert – doch zwischen Theorie und Praxis liegen häufig handwerkliche Fehler, veraltete Verträge oder missverständliche Abrechnungen. Die Rechtslage ist eindeutig: Nur bei einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag darf der Vermieter die Grundsteuer als Bestandteil der Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Mit der Grundsteuerreform 2025 steigen die Risiken für Ungenauigkeit. Neue Bewertungsverfahren, abweichende Landesregelungen und teils drastisch angehobene Hebesätze machen eine fehlerfreie Abrechnung anspruchsvoller denn je. Deshalb gilt: Wer als Vermieter korrekt umlegt, muss vor allem sorgfältig und transparent kalkulieren. Wer als Mieter nicht blind vertraut, sondern prüft, fragt und widerspricht, wenn nötig, schützt sich vor ungerechtfertigten Nachzahlungen.

Denn die Grundsteuer mag auf dem Papier nur ein Posten sein – bei Fehlern wird sie aber schnell zur Streitfrage.

VIII. FAQ zum Thema “Grundsteuer auf Mieter umlegen”

Quellen: