Auflassungsvormerkung: Das sollten Käufer vor der Eigentumsumschreibung wissen

Der Kaufvertrag ist unterschrieben, der Notartermin beendet und die Finanzierung steht. Für viele Käufer scheint der Erwerb der Immobilie damit abgeschlossen zu sein. Juristisch beginnt nun jedoch eine entscheidende Übergangsphase. Denn obwohl sich Käufer und Verkäufer bereits geeinigt haben, gehört das Haus oder die Wohnung dem Käufer noch nicht.

Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch bleibt der Verkäufer weiterhin Eigentümer und könnte das Grundstück grundsätzlich noch mit Rechten belasten oder darüber verfügen.

Genau hier greift die Auflassungsvormerkung. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und verhindert nach § 883 BGB, dass spätere Verfügungen den vereinbarten Eigentumsübergang vereiteln oder beeinträchtigen. Damit bildet sie das rechtliche Bindeglied zwischen dem notariellen Kaufvertrag und dem endgültigen Eigentumserwerb.

Eigentümer wird der Käufer nämlich erst, wenn neben der Auflassung auch die Eintragung in das Grundbuch erfolgt ist (vgl. §§ 873, 925 BGB). Die Auflassungsvormerkung verschafft ihm bis zu diesem Zeitpunkt zwar noch kein Eigentum, wohl aber eine rechtlich gesicherte Position.

Deshalb zählt sie heute zu den wichtigsten Sicherungsinstrumenten des deutschen Grundstücksrechts und gehört zum Standard nahezu jedes Immobilienkaufs.

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I. Rechtlicher Überblick

Die rechtliche Bedeutung der Auflassungsvormerkung erschließt sich erst aus ihrem Zusammenspiel mit den Vorschriften des Grundstücksrechts. Erst im Zusammenhang mit Kaufvertrag, Grundbuch und Eigentumserwerb wird deutlich, welche Funktion sie übernimmt und weshalb sie heute zum festen Bestandteil nahezu jedes Immobilienkaufs gehört.

Die folgenden Eckpunkte geben einen kompakten Überblick über ihre wesentlichen Merkmale und rechtlichen Rahmenbedingungen.

Gesetzliche Grundlage: Die Auflassungsvormerkung ist in §§ 883 und 885 BGB geregelt.

Rechtlicher Zweck: Sie sichert den schuldrechtlichen Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung.

Eintragung: Die Vormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Zeitpunkt: Die Eintragung erfolgt regelmäßig nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und vor der Kaufpreiszahlung.

Schutzwirkung: Nach der Eintragung können spätere Verfügungen des Verkäufers den gesicherten Anspruch des Käufers grundsätzlich nicht mehr beeinträchtigen.

Dauer: Die Auflassungsvormerkung bleibt bestehen, bis der Käufer als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen oder die Vormerkung gelöscht wird.

Kosten: Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind vom Wert der Immobilie abhängig.

Zuständigkeit: Den Antrag auf Eintragung stellt regelmäßig der beurkundende Notar beim zuständigen Grundbuchamt.

Die Eintragung verschafft dem Käufer bereits vor der Kaufpreiszahlung eine abgesicherte Rechtsposition. Sein Anspruch auf Eigentumsübertragung ist grundbuchrechtlich gesichert und vor späteren beeinträchtigenden Verfügungen des Verkäufers geschützt.

II. Was ist eine Auflassungsvormerkung? Einfach erklärt

Die Auflassungsvormerkung ist eine Vormerkung nach §§ 883, 885 BGB, mit der der schuldrechtliche Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung gesichert wird. Ihre Aufgabe besteht darin, den künftigen Eigentumserwerb gegen zwischenzeitliche Verfügungen des Veräußerers abzusichern.

Ihre rechtliche Bedeutung ergibt sich aus der Trennung zwischen Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft. Der notarielle Grundstückskaufvertrag begründet zunächst lediglich den schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsverschaffung. Das Eigentum geht dagegen erst durch die Auflassung und die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch nach §§ 873, 925 BGB über. Bis zu diesem Zeitpunkt schützt die Auflassungsvormerkung den Anspruch des Käufers.

Mit ihrer Eintragung wird der Eigentumsverschaffungsanspruch grundbuchrechtlich gesichert. Nach § 883 Abs. 2 BGB sind Verfügungen des Veräußerers dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam, soweit sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Hierzu zählen insbesondere eine erneute Veräußerung des Grundstücks sowie die nachträgliche Bestellung dinglicher Rechte.

Die Bedeutung der Auflassungsvormerkung liegt damit nicht in einer Vorverlagerung des Eigentumserwerbs. Sie vermittelt weder Eigentum noch ein sonstiges dingliches Recht am Grundstück, sondern sichert ausschließlich den schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsverschaffung bis zur Eigentumsumschreibung.

Was bedeutet Auflassung?

Die Auflassung ist die dingliche Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eigentumsübergang eines Grundstücks. Sie ist in § 925 BGB geregelt und bildet zusammen mit der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch nach § 873 BGB den gesetzlichen Erwerbstatbestand für das Grundeigentum.

Rechtlich ist die Auflassung vom Grundstückskaufvertrag zu unterscheiden. Während der Kaufvertrag als schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft den Anspruch auf Eigentumsverschaffung begründet, stellt die Auflassung das dingliche Verfügungsgeschäft dar. Erst die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch vollendet den Eigentumserwerb.

Gerade diese Trennung erklärt die Funktion der Auflassungsvormerkung. Die Auflassung bewirkt den späteren Eigentumsübergang, während die Vormerkung den schuldrechtlichen Anspruch bis zu dessen Vollzug sichert und ihn vor zwischenzeitlichen Verfügungen des Veräußerers schützt.

III. Ablauf der Auflassungsvormerkung im Grundbuch

Die Auflassungsvormerkung entfaltet ihre Schutzwirkung erst mit ihrer Eintragung in das Grundbuch. Der Abschluss des notariellen Kaufvertrags allein genügt hierfür nicht. Erst mit der Eintragung wird der schuldrechtliche Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung nach §§ 883, 885 BGB grundbuchrechtlich gesichert.

Den Eintragungsantrag stellt regelmäßig der beurkundende Notar beim zuständigen Grundbuchamt. Nach Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen wird die Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Der Verkäufer bleibt bis zur Eigentumsumschreibung zwar Eigentümer des Grundstücks. Nach der Eintragung sind spätere Verfügungen dem Vormerkungsberechtigten gegenüber jedoch nach § 883 Abs. 2 BGB unwirksam, soweit sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Darin liegt die praktische Bedeutung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch.

Der Vollzug eines Grundstückskaufvertrags erfolgt regelmäßig in mehreren aufeinander abgestimmten Schritten.

1. Abschluss des Kaufvertrags

Käufer und Verkäufer schließen den Grundstückskaufvertrag in der nach § 311b Abs. 1 BGB vorgeschriebenen notariellen Form.

Regelmäßig wird dabei auch die Auflassung erklärt oder für den späteren Vollzug beurkundet.

2. Eintragung der Auflassungsvormerkung

Der Notar beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt.

Mit der Eintragung ist der Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers abgesichert.

3. Kaufpreisfälligkeit und Kaufpreiszahlung

Erst nach Eintragung der Vormerkung und dem Eintritt der vertraglich vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen teilt der Notar die Kaufpreisfälligkeit mit.

Dadurch erfolgt die Auflassungsvormerkung Kaufpreiszahlung regelmäßig erst, nachdem der Anspruch des Käufers rechtlich gesichert ist.

4. Erfüllung der Vollzugsvoraussetzungen

Vor der Eigentumsumschreibung müssen regelmäßig die Grunderwerbsteuer entrichtet sowie sämtliche gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sein.

5. Eigentumsumschreibung

Liegen alle Voraussetzungen vor, beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentums. Erst mit der Eintragung des Käufers in das Grundbuch nach §§ 873, 925 BGB geht das Eigentum auf ihn über.

Die Auflassungsvormerkung wird anschließend regelmäßig gelöscht, weil ihr Sicherungszweck erfüllt ist.

Warum ist die Eintragung so wichtig?

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Rechte an Grundstücken entstehen oder wirken im Grundstücksrecht grundsätzlich erst durch ihre Eintragung.

Mit der Auflassungsvormerkung wird der Anspruch des Käufers für den Rechtsverkehr erkennbar und gegenüber späteren, entgegenstehenden Verfügungen geschützt. Sie schafft damit die notwendige Rechtssicherheit für den Zeitraum zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung.

IV. Dauer bis zur Eigentumsumschreibung

Für die Auflassungsvormerkung Dauer sieht das Gesetz keine feste Frist vor. Die Vormerkung bleibt so lange im Grundbuch eingetragen, wie der gesicherte Anspruch auf Eigentumsverschaffung besteht. Maßgeblich ist daher nicht ein bestimmter Zeitraum, sondern der Eintritt des Eigentumserwerbs.

1. Wann beginnt die Schutzwirkung?

Mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags entsteht zwar der schuldrechtliche Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung. Die Auflassungsvormerkung entfaltet ihre Schutzwirkung jedoch erst mit ihrer Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs. Erst ab diesem Zeitpunkt ist der Anspruch nach § 883 BGB grundbuchrechtlich gesichert und gegenüber späteren Verfügungen des Veräußerers geschützt.

Den Eintragungsantrag stellt regelmäßig der beurkundende Notar unmittelbar nach der Beurkundung beim zuständigen Grundbuchamt. Nach Prüfung der gesetzlichen Eintragungsvoraussetzungen nimmt das Grundbuchamt die Eintragung vor.

Wie lange die Auflassungsvormerkung Dauer nach Notartermin bis zur Eintragung beträgt, hängt vor allem von der Auslastung des Grundbuchamts und den Umständen des Einzelfalls ab. In der Praxis erfolgt die Eintragung häufig innerhalb weniger Tage, kann jedoch auch mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Bis zur Eintragung besteht die gesetzliche Sicherungswirkung der Auflassungsvormerkung noch nicht.

2. Warum bleibt die Auflassungsvormerkung bestehen?

Mit der Eintragung ist der Grundstückskauf noch nicht abgeschlossen. Vor der Eigentumsumschreibung müssen regelmäßig die vertraglichen und gesetzlichen Vollzugsvoraussetzungen erfüllt werden. Hierzu gehören insbesondere die Kaufpreiszahlung, die Entrichtung der Grunderwerbsteuer sowie weitere Voraussetzungen des Kaufvertrags. Erst anschließend beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentums.

Zwischen der Eintragung der Auflassungsvormerkung und dem Eigentumsübergang liegen deshalb häufig mehrere Wochen bis wenige Monate. Die tatsächliche Dauer richtet sich nach der Kaufabwicklung und den Bearbeitungszeiten des Grundbuchamts.

3. Welche Bedeutung hat die Kaufpreiszahlung?

Die Auflassungsvormerkung und die Kaufpreiszahlung stehen in einem engen rechtlichen Zusammenhang. Nach der notariellen Vertragsgestaltung wird der Kaufpreis regelmäßig erst fällig, wenn die im Kaufvertrag vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Hierzu gehört regelmäßig auch die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch.

Der beurkundende Notar prüft, ob sämtliche Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, und teilt den Vertragsparteien anschließend den Eintritt der Kaufpreisfälligkeit mit. Erst danach entrichtet der Käufer den Kaufpreis. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass der schuldrechtliche Anspruch auf Eigentumsverschaffung bereits durch die Auflassungsvormerkung gesichert ist, bevor der Käufer seine Hauptleistungspflicht erfüllt.

4. Wann endet die Auflassungsvormerkung?

Mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer nach §§ 873, 925 BGB ist der schuldrechtliche Anspruch auf Eigentumsverschaffung erfüllt. Die Auflassungsvormerkung hat damit ihren Sicherungszweck erreicht, da der Eigentumserwerb vollzogen ist.

Sie wird deshalb regelmäßig aus dem Grundbuch gelöscht. Die Löschung erfolgt in der Praxis auf Antrag, nachdem der gesicherte Anspruch erfüllt ist. Da die Vormerkung ausschließlich der Sicherung dieses Anspruchs dient, besteht nach der Eigentumsumschreibung kein rechtlicher Grund mehr, sie im Grundbuch fortbestehen zu lassen.

5. Ist ein Verzicht möglich?

Rechtlich ist die Auflassungsvormerkung keine Voraussetzung für den Eigentumserwerb. Ein Grundstück kann grundsätzlich auch ohne sie übertragen werden. Ein Auflassungsvormerkung Verzicht ist daher möglich.

In der notariellen Praxis kommt ein Verzicht jedoch nur ausnahmsweise in Betracht. Die Vormerkung schützt den Käufer während der gesamten Abwicklungsphase vor nachteiligen Verfügungen des Veräußerers und gehört deshalb zum regelmäßigen Sicherungskonzept eines Grundstückskaufvertrags.

V. Wie viel Kostet die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung Kosten zählen zu den Kaufnebenkosten eines Immobilienerwerbs.

Ihre Höhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und bemisst sich nach dem Geschäftswert, der sich regelmäßig am Kaufpreis der Immobilie orientiert. Mit steigendem Kaufpreis erhöhen sich daher auch die Gebühren.

Für die Eintragung der Auflassungsvormerkung fällt grundsätzlich eine 0,5-Gebühr nach dem GNotKG an. Neben den Kosten für die Vormerkung entstehen regelmäßig weitere Notar- und Grundbuchgebühren, insbesondere für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eigentumsumschreibung sowie gegebenenfalls für die Eintragung einer Grundschuld.

Wer trägt die Kosten?

Eine gesetzliche Regelung, wer die Kosten der Auflassungsvormerkung zu tragen hat, besteht nicht. In der notariellen Praxis übernimmt sie jedoch regelmäßig der Käufer, weil die Vormerkung in erster Linie seinen Anspruch auf Eigentumsverschaffung sichert. Sie ist deshalb üblicher Bestandteil der Kaufnebenkosten eines Grundstücks- oder Immobilienerwerbs.

Lohnt sich die Auflassungsvormerkung?

Gemessen am Wert einer Immobilie fallen die Auflassungsvormerkung Kosten regelmäßig gering aus. Demgegenüber sichert die Vormerkung den Anspruch des Käufers bis zur Eigentumsumschreibung gegen nachteilige Verfügungen des Veräußerers. Aufgrund dieses Sicherungszwecks gehört sie heute zum regelmäßigen Bestandteil notariell abgewickelter Grundstückskaufverträge.

Kosten der Auflassungsvormerkung nach Kaufpreis

Kaufpreis	Kosten der Auflassungsvormerkung*
100.000 €	ca. 136,50 €
200.000 €	ca. 217,50 €
300.000 €	ca. 317,50 €
400.000 €	ca. 392,50 €
500.000 €	ca. 467,50 €
600.000 €	ca. 547,50 €

* Berechnungsgrundlage
Gesetzliche 0,5-Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz zuzüglich Umsatzsteuer.

VI. FAQ: Häufig gestellte Fragen zur Auflassungsvormerkung

Was kann nach der Auflassungsvormerkung noch passieren?

Mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung ist der Immobilienkauf noch nicht abgeschlossen. Anschließend prüft der Notar, ob sämtliche vertraglichen und gesetzlichen Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit vorliegen. Hierzu können insbesondere die Einholung behördlicher Erklärungen, die Sicherstellung der Lastenfreistellung sowie weitere vereinbarte Voraussetzungen gehören. Erst danach teilt der Notar die Kaufpreisfälligkeit mit. Nach der Kaufpreiszahlung folgen regelmäßig der Besitzübergang und schließlich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer wird die Auflassungsvormerkung gelöscht, da ihr Sicherungszweck erfüllt ist.

Ist eine Auflassungsvormerkung sinnvoll?

Ja. Die Auflassungsvormerkung schützt den Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung in der Zeit zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung. Sie verhindert nach § 883 Abs. 2 BGB, dass spätere Verfügungen des Verkäufers den vereinbarten Eigentumserwerb vereiteln oder beeinträchtigen. Rechtlich ist sie zwar keine zwingende Voraussetzung für den Eigentumserwerb, in der notariellen Praxis gehört sie jedoch zum Standard eines Grundstückskaufs und zählt zu den wichtigsten Sicherungsinstrumenten des Grundstücksrechts.

Wie lange dauert es von der Auflassungsvormerkung bis zur Kaufpreiszahlung?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Die Kaufpreiszahlung erfolgt regelmäßig erst, nachdem die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und alle im Kaufvertrag vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören je nach Einzelfall beispielsweise die Lastenfreistellung des Grundstücks oder erforderliche behördliche Erklärungen. Wie viel Zeit zwischen der Eintragung der Vormerkung und der Kaufpreiszahlung vergeht, hängt daher von der Bearbeitungsdauer der beteiligten Stellen und dem Ablauf der Kaufabwicklung ab.

Wann darf man nach einem Notartermin in das Haus?

Der Notartermin allein berechtigt den Käufer grundsätzlich noch nicht zum Einzug. Maßgeblich ist der im Kaufvertrag vereinbarte Besitzübergang. Dieser erfolgt regelmäßig erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung und der Übergabe der Immobilie durch den Verkäufer. Vom Eigentumsübergang ist der Besitzübergang rechtlich zu unterscheiden. Eigentümer wird der Käufer erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch nach §§ 873, 925 BGB.

Was kommt zuerst, Grunderwerbsteuer oder Kaufpreis?

Eine gesetzlich festgelegte Reihenfolge besteht nicht. Der Kaufpreis wird nach den Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag fällig, sobald die dort bestimmten Voraussetzungen erfüllt sind. Die Grunderwerbsteuer wird dagegen durch Steuerbescheid des Finanzamts erhoben. Für die spätere Eigentumsumschreibung benötigt das Grundbuchamt regelmäßig die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Diese wird grundsätzlich erst erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde oder ihrer Erteilung keine steuerlichen Hindernisse entgegenstehen. Deshalb muss die Grunderwerbsteuer spätestens vor der endgültigen Eigentumsumschreibung erledigt sein.

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Jurawelt Redaktion

Greta Schmid

Studentin der Rechtswissenschaften an der EBS Universität für Wirtschaft und Recht
Schwerpunktbereich: Recht der Digitalisierung
Auslandsaufenthalt am Chicago-Kent College of Law (USA)

Jurawelt:

Redakteurin & Studentische Mitarbeiterin