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Mietkauf erklärt: Die Alternative für Eigentum ohne Eigenkapital
Die eigenen vier Wände sind für viele kein Luxus, sondern Lebensziel. Doch zwischen Wunsch und Wirklichkeit liegen hohe Kaufpreise, knappes Eigenkapital und strenge Bonitätsregeln. Genau hier lockt der Mietkauf: erst einziehen, Schritt für Schritt tilgen und am Ende gehört’s Ihnen. Ein Versprechen mit doppeltem Boden.
Denn das Modell bindet lange. Es rechnet nur, wenn Zahlen und Vertrag sauber sitzen. Lehrstück der vergangenen Jahre: Wer Risiken übersieht, zahlt doppelt, mit Geld und Zeit. Wer dagegen sorgfältig prüft, kann den Mietkauf als Brücke nutzen: planbar, ohne Sofortkredit, mit klaren Meilensteinen.
Was Sie in diesem Beitrag erwartet
Wir erklären Funktionsweise, Vertragskerne und Modelle (Kaufpflicht vs. Kaufoption), zeigen eine greifbare Beispielrechnung und ordnen Vor- und Nachteile ein – inklusive der Fallstricke, die Verbraucherschützer zu Recht betonen.
- Wie viel Miete wird angerechnet und was bleibt als Mietzins?
- Welche Laufzeiten sind sinnvoll, wie hoch fällt die Restkaufsumme aus?
- Wie sichern Sie sich gegen Insolvenzrisiken und teure Überraschungen ab?
I. Was ist Mietkauf?
Der Mietkauf verknüpft Miete und Kauf zu einem Hybrid: Heute wohnen, morgen erwerben. Für Haushalte ohne großes Eigenkapital wirkt das wie eine Brücke ins Eigentum. Aber: Diese Brücke trägt nur, wenn die vertraglichen Details stimmen.
Mietkauf: Eine Kombination aus Mietvertrag und Kaufvertrag
Im Kern besteht der Mietkauf aus einem Doppelvertrag: einem Mietvertrag plus einem Kaufvertrag. Sie zahlen monatliche Miete; ein definierter Anteil wird auf den späteren Kaufpreis angerechnet, der Rest bleibt Mietzins beim Verkäufer eines Mietkaufs. So finanzieren Sie schrittweise, ohne sofortige Vollfinanzierung der Immobilie.
- Anzahlung: häufig 10–20 % des Kaufpreises zu Beginn.
- Laufzeit: meist 10–20 Jahre mit fester Mechanik der Anrechnung.
- Restkaufsumme: am Ende oft ein Restbetrag (bar oder per Finanzierung).
- Eigentum: juristischer Eigentümer werden Sie erst nach vollständiger Zahlung.
Wichtig: Wer trägt Instandhaltung? Was passiert bei Insolvenz des Verkäufers? Diese Punkte müssen im Mietkaufvertrag klar geregelt sein.
Mietkauf Haus und Mietkauf Wohnung: Unterschiede oder Einheit?
Der Ablauf ist ähnlich; die Praxis unterscheidet sich in Details:
Haus (Mietkauf Haus)
- Volle Nutzung inkl. Garten, Garage, Nebenflächen.
- Oft höhere Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, da Sie wirtschaftlich früh Verantwortung übernehmen.
- Nachbarschaftsthemen im Blick behalten – z. B. beim Grillen im Garten.
Wohnung (Mietkauf Wohnung)
- Gemeinschaftsflächen und Regeln der WEG gelten uneingeschränkt.
- Rechte und Pflichten sind enger gerahmt; Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft beachten.
- Mehr dazu in: Erhaltungsmaßnahmen in der WEG.
Für wen eignet sich ein Mietkauf?
- Wenig Eigenkapital: Einstieg ohne hohe Anfangsinvestition.
- Erschwerte Kreditaufnahme: etwa bei Selbstständigen, Freiberuflern oder schwankenden Einkommen.
- „Testen vor dem Kauf“: Immobilie und Umfeld vor der Entscheidung im Alltag erleben.
II. Wie funktioniert Mietkauf?
Der Mietkauf startet nicht mit dem Schlüssel, sondern mit dem Vertrag, der alles trägt: Anzahlung, Anrechnung, Laufzeit und den möglichen Eigentumsübergang. Präzision ist hier keine Zier, sondern Pflicht.
Der Kern: Ein Vertrag, der alles regelt
Der Mietkaufvertrag wird notariell beurkundet und individuell gestaltet. Er definiert u. a.:
- Miethöhe & Anrechnung: Welcher Anteil jeder Monatsrate auf den Kaufpreis fließt und was reiner Mietzins bleibt.
- Kaufpreis: Von Beginn an fixiert – Chance auf Planungssicherheit, Risiko bei Marktveränderungen.
- Laufzeit: Üblich 10–20 Jahre; maßgeblich für Ihre Liquiditätsplanung.
Der Vertrag muss außerdem klären: Schönheitsreparaturen, Instandhaltung, Rechte bei Verkäuferinsolvenz, Rücktrittsmöglichkeiten und Mitspracherechte bei baulichen Änderungen. Jeder offene Punkt kann später teuer werden.
Zwei Wege, ein Ziel
Klassischer Mietkauf:
- Verbindlich – Kaufpflicht von Anfang an.
- Hohe Planungssicherheit, aber wenig Spielraum bei geänderten Lebensumständen.
Optionskauf:
- Flexibilität – Kaufrecht am Ende der Mietphase.
- Oft höhere Mieten; bei Nichtkauf droht Verlust der angerechneten Teile.
Ein Szenario aus dem echten Leben
Familie Müller | Kaufpreis: 300.000 € · Anzahlung: 60.000 € (20%) · Laufzeit: 15 Jahre
- Monatsmiete: 1.250 € – davon 1.000 € (80%) Anrechnung auf den Kaufpreis.
- Summe angerechnet in 15 Jahren: 1.000 € × 12 × 15 = 180.000 €.
- Restkaufsumme am Ende: 300.000 € − 60.000 € − 180.000 € = 60.000 €.
Klingt machbar – bis Reparaturen und Sonderumlagen anklopfen oder die Restzahlung nicht finanzierbar ist. Deshalb: Puffer und Ausstiegsklauseln verhandeln.
III. Vor- und Nachteile im Überblick
Mietkauf gilt als Brücke zwischen Miete und Eigentum. Damit sie trägt, lohnt der Blick auf Chancen und Risiken.
Vorteile
- Keine sofortige Baufinanzierung nötig – Option für Haushalte mit schwächerer Bonität.
- Einstieg ohne hohes Eigenkapital – Schrittweiser Vermögensaufbau trotz kleiner Rücklagen.
- Fixe Mietzahlungen – Puffer gegen Miet- oder Zinsanstiege während der Laufzeit.
- Immobilie „im Alltag“ testen – Objekt und Umfeld vor dem endgültigen Kauf kennenlernen.
- Später kleinerer Kreditbedarf – Angerechnete Mietanteile reduzieren die Restfinanzierung.
Nachteile
- Höhere Gesamtkosten – Miete, Anzahlung und Instandhaltung summieren sich. Beispiel: Schädlingsbefall kann als Mietmangel zusätzliche Kosten auslösen.
- Abhängigkeit vom Verkäufer – Bei Insolvenz droht Verlust bereits geleisteter Zahlungen.
- Keine staatlichen Förderungen – Mietkäufer:innen erhalten i. d. R. keine Fördermittel.
- Einschränkungen bei Umbauten – Bauliche Maßnahmen nur mit Zustimmung. Mehr zur Praxis in der WEG: Verwaltervertrag.
- Risiko bei Vertragsbruch – Rücktritt/Zahlungsverzug führt oft zum Verlust von Einlagen.
IV. Häufige gestellte Fragen (FAQ)
Mietkauf ist eine alternative Methode zum Immobilienerwerb, die Mieten und Kaufen kombiniert. Mietkäufer zahlen zunächst eine monatliche Miete, von der ein Teil auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird. Nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer oder nach vollständiger Abzahlung aller vereinbarten Beträge gehört die Immobilie den Käufern.
Beim Mietkauf wird ein Mietkaufvertrag abgeschlossen, der die wichtigsten Rahmenbedingungen festlegt:
- Miethöhe und Anrechnung: Ein Teil der monatlichen Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet.
- Anzahlung: Häufig wird zu Beginn eine Anzahlung fällig, meist 10–20 % des Kaufpreises.
- Laufzeit: In der Regel zwischen 10 und 20 Jahren.
- Restkaufsumme: Nach Ende der Mietphase verbleibt oft ein Restbetrag, der auf einmal zu zahlen oder durch eine Finanzierung zu begleichen ist.
Die Immobilie geht erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises in das juristische Eigentum des Käufers über. Während der Mietphase sind Käufer jedoch meist für Reparaturen und Instandhaltung verantwortlich.
Ja, in der Regel ist Mietkauf teurer als eine klassische Baufinanzierung. Gründe dafür sind:
- Nicht vollständige Anrechnung der Miete: Nur ein Teil der gezahlten Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet.
- Zusätzliche Kosten: Käufer:innen übernehmen oft Reparaturen und Instandhaltungskosten, die sonst Vermieter:innen tragen würden.
- Höhere Mieten: Die Miete beim Mietkauf liegt oft deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete, da sie bereits eine Kaufkomponente enthält.
Ein direkter Vergleich mit einer Baufinanzierung zeigt meist, dass die Gesamtkosten bei einem Mietkauf höher ausfallen.
Nein, der Mietkauf ist nicht für jeden geeignet. Er kann sinnvoll sein für:
- Selbstständige und Freiberufler: Aufgrund unregelmäßiger Einkünfte ist es oft schwer, eine Baufinanzierung zu erhalten.
- Familien ohne Eigenkapital: Der Mietkauf bietet die Möglichkeit, schrittweise ins Eigentum zu gelangen.
- Vertraute Verkaufsverhältnisse: Beispielsweise, wenn das Elternhaus per Mietkauf übernommen wird.
Für alle anderen kann der Mietkauf aufgrund der höheren Gesamtkosten und der Risiken (z. B. Insolvenz des Verkäufers) weniger attraktiv sein.
Die Notarkosten beim Mietkauf sind vergleichbar mit denen eines klassischen Immobilienkaufs. Sie umfassen:
- Beglaubigung des Mietkaufvertrags: Diese ist gesetzlich vorgeschrieben, um den Vertrag rechtswirksam zu machen.
- Eintragung ins Grundbuch: Erfolgt in der Regel nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises.
Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und liegen meist bei 1–2 % des Kaufpreises.
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