Was ist ein Mietvertrag? – Leicht erklärt

Mietvertrag – Überblick

Ein Mietvertrag bildet die Grundlage für ein Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter und ist in der Rechtsordnung der Bundesrepublik Deutschland detailliert geregelt. Im Kern verpflichtet der Mietvertrag den Vermieter dazu, dem Mieter eine bestimmte Sache (zumeist Wohnraum) zur Nutzung zu überlassen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter, hierfür eine Miete an den Vermieter zu zahlen.

Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag mit Rechten und Pflichten für beide Seiten. Er kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden, allerdings gibt es hierbei wichtige Ausnahmen zu beachten, wie die Sondervorschrift des § 550 BGB. Werden bestimmte Vertragsbedingungen schriftlich festgehalten, wie beispielsweise die Laufzeit des Vertrages, so gilt bei Nichtbeachtung dieses Formgebots, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

Das Mietrecht, welches die Basis für alle Mietverträge bildet, ist in den §§ 535 bis 580a BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches festgelegt. Hierunter fallen auch Gewährleistungsvorschriften, die bei Mängeln an der Mietsache greifen. Ein wichtiger Aspekt dabei ist das Recht des Mieters auf Mietminderung bei vorhandenen Sachmängeln.

Besondere Beachtung verdienen die Vorschriften für Wohnraummietverträge, die im § 549 ff. BGB festgelegt sind. Diese Regelungen sollen vor allem den Mieter schützen. So kann ein Vermieter beispielsweise nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen kann. Was genau ein solches berechtigtes Interesse ausmacht, wird im § 573 II BGB genauer definiert.

Mietgegenstände, Rechte und Pflichten

Ein Mietgegenstand kann sowohl unbeweglich, wie beispielsweise eine Wohnung oder ein Haus, als auch beweglich, wie zum Beispiel ein Auto, sein. Es können aber auch Teile einer Sache gemietet werden. Für den Mieter ergibt sich aus dem Mietvertrag insbesondere die Pflicht, die vereinbarte Miete fristgemäß zu zahlen und die Mietsache am Ende der Mietzeit zurückzugeben. Dabei muss er aufgetretene Mängel unverzüglich dem Vermieter melden, um nicht für eventuell entstehende Schäden haftbar gemacht zu werden.

Der Vermieter hingegen muss die Mietsache dem Mieter in einem geeigneten Zustand überlassen und für die Dauer des Mietverhältnisses in diesem Zustand erhalten. Darüber hinaus hat er die mit der Mietsache verbundenen Lasten zu tragen, es sei denn, es wird vertraglich anders vereinbart.

Zum Schluss noch ein Wort zu den Mietgegenständen selbst: Diese müssen natürlich für den vertraglich vereinbarten Zweck geeignet sein. Ein Auto, das nicht fährt, wäre demnach als Mietgegenstand in einem Mietvertrag über ein fahrbereites Auto untauglich.

Kündigung

Es ist für Mieter und Vermieter gleichermaßen wichtig, die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen zu kennen. Für Mieter ist die übliche Kündigungsfrist drei Monate, zuzüglich einer Karenzzeit von zwei oder drei Tagen. Dabei kann der Vermieter nicht einfach eine längere Frist festlegen. Vermieter hingegen haben auch eine Basis-Kündigungsfrist von drei Monaten, die sich jedoch nach einer Mietdauer von fünf Jahren auf sechs Monate und nach weiteren drei Jahren auf neun Monate ausdehnt, gemäß § 537 BGB. Interessanterweise können in Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, Regelungen enthalten sein, die eine Kündigungsfrist von einem Kalenderjahr für den Vermieter vorsehen, sofern die Mietdauer zehn Jahre überschreitet.

Fälligkeit der Mietzahlungen

Die zeitliche Abfolge und Fälligkeit von Mietzahlungen ist rechtlich klar definiert. Laut § 556 b Absatz 1 BGB muss die Miete spätestens bis zum dritten Werktag des entsprechenden Zeitraums, für den sie bemessen ist, gezahlt werden. Dies impliziert, dass die Miete, wenn sie monatlich gezahlt wird, spätestens am dritten Tag eines jeden Monats fällig wird. Ein bemerkenswertes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH 13. Juli 2010 – VIII ZR 291/09) hat entschieden, dass der Samstag nicht als Werktag in diesem Kontext gezählt wird, hauptsächlich weil an diesem Tag keine Bankgeschäfte durchgeführt werden. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Samstag generell nicht als Werktag gilt; im Arbeitsrecht beispielsweise wird er als solcher betrachtet.

Ein weiteres Urteil des BGH aus dem Jahr 2016 stellt klar: Es ist ausreichend, wenn der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag erteilt, vorausgesetzt, das Konto ist ausreichend gedeckt.

Mietsicherheit

Die sogenannte Kaution, auch Mietsicherheit genannt, dient dem Vermieter als Sicherheit für eventuelle Forderungen, die aus dem Mietverhältnis resultieren könnten. Diese Summe darf allerdings nicht mehr als das Dreifache einer Monatsmiete betragen. Es ist zudem gesetzlich vorgeschrieben, dass der Vermieter diese Sicherheit zinsbringend und getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen muss. Die genaue gesetzliche Regelung zu diesem Thema findet man im § 551 BGB.

Mieterhöhung

Während Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen nicht leichtfertig vorgenommen werden können, hat der Gesetzgeber Vermietern die Möglichkeit eingeräumt, die Miete unter bestimmten Umständen anzupassen. Diese Änderung des Mietpreises ist jedoch strikt reguliert. So sind Erhöhungen aufgrund gestiegener Betriebskosten gesetzlich nicht mehr zulässig. Andererseits kann die Miete angepasst werden, um sie an den örtlichen Mietspiegel anzupassen oder nachdem Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden.

Die Möglichkeiten zur Mieterhöhung sind also gegeben, jedoch immer innerhalb eines gesetzlich festgelegten Rahmens, um sicherzustellen, dass die Interessen beider Parteien – Mieter und Vermieter – gewahrt bleiben.

Im nächsten und letzten Teil des Artikels werden wir uns weiteren Aspekten des Mietvertrages widmen und darauf eingehen, was Mieter und Vermieter wissen sollten, um ihre Rechte und Pflichten im Rahmen eines Mietverhältnisses vollständig zu verstehen.

Nebenkosten

Oftmals wird neben der Grundmiete auch eine Nebenkostenpauschale oder eine Vorauszahlung für Betriebskosten verlangt. Diese Kosten sind nicht fix, sondern können je nach tatsächlichem Verbrauch variieren. Es handelt sich hierbei um die sogenannten “zweiten Miete”. In der Regel erfolgt einmal jährlich eine Abrechnung, bei der der tatsächliche Verbrauch mit den Vorauszahlungen verrechnet wird. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, eine detaillierte Aufstellung der Nebenkosten zu erstellen und dem Mieter zugänglich zu machen. Überschüssige Vorauszahlungen müssen dem Mieter zurückerstattet werden. Im umgekehrten Fall, wenn der tatsächliche Verbrauch höher war als die Vorauszahlungen, kann der Vermieter eine Nachzahlung verlangen.

Schönheitsreparaturen

Viele Mietverträge enthalten Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Dies sind Maßnahmen wie das Streichen von Wänden, Decken oder das Lackieren von Fenstern und Türen. Es gibt jedoch strenge Vorgaben seitens der Rechtsprechung, welche Klauseln in einem Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen zulässig sind. Starre Fristen, nach denen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, sind oft unwirksam. Es kommt vielmehr auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung an. Oftmals können Mieter auch Ersatzansprüche geltend machen, wenn sie Schönheitsreparaturen zu Unrecht durchgeführt haben.

Mietmängel

Ein ganz zentrales Recht des Mieters ist das Recht auf eine mängelfreie Mietsache. Sollten Mängel wie z.B. ein defekter Wasserhahn, Schimmelbildung oder Heizungsprobleme auftreten, so hat der Mieter das Recht, diese beim Vermieter anzuzeigen. Der Vermieter ist dann dazu verpflichtet, den Mangel zu beseitigen. Sollte er dies nicht tun, kann der Mieter unter Umständen das Recht haben, die Miete zu mindern, d.h. einen geringeren Betrag zu zahlen, bis der Mangel behoben ist.

Abschluss

Ein Mietvertrag ist eine verbindliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die sowohl Rechte als auch Pflichten beinhaltet. Beide Parteien sollten sich ihrer Rechte und Pflichten bewusst sein und sich im Falle von Unsicherheiten juristischen Rat einholen. Ein gutes Mietverhältnis basiert auf Vertrauen, Kommunikation und dem gegenseitigen Verständnis der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Es empfiehlt sich daher, bei Unklarheiten oder Streitigkeiten stets das Gespräch zu suchen und, wenn nötig, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Im Übrigen: Hier finden Sie weitere Informationen zum Untermietvertrag!