Schönheitsreparaturen bei Auszug – Ein Leitfaden für Mieter mit Beispielen und Tipps

Als Mieter stehen Sie möglicherweise vor der Herausforderung, Schönheitsreparaturen bei Auszug durchzuführen. Diese Arbeiten sind oft notwendig, um die Wohnung in einem ansprechenden und vermietbaren Zustand zu hinterlassen. Doch was genau sind Schönheitsreparaturen, und welche rechtlichen Grundlagen gelten dafür? Dieser Leitfaden bietet Ihnen einen umfassenden Überblick über die Definition, gesetzliche Regelungen, praktische Durchführung und die Bedeutung wirksamer Klauseln im Mietvertrag. Außerdem erhalten Sie wertvolle Tipps, um Ihre Rechte als Mieter zu schützen und unnötige Konflikte zu vermeiden. Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie Sie Schönheitsreparaturen bei Auszug korrekt durchführen und worauf Sie besonders achten sollten.

I. Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind im Mietrecht definiert als dekorative Arbeiten, die dazu dienen, die Wohnung in einen ansprechenden und vermietbaren Zustand zu versetzen. Eine Schönheitsreparatur bei Auszug umfasst typischerweise die folgenden Tätigkeiten:

 

1. Schönheitsreparaturen bei Auszug – Tätigkeiten

• Tapezieren: Das Tapezieren der Wände und Decken gehört zu den klassischen Schönheitsreparaturen. Hierbei wird die alte Tapete entfernt und durch eine neue ersetzt, um eine frische und saubere Oberfläche zu schaffen. Die Wahl des Tapetenmusters ist während der Mietzeit dem Mieter überlassen, jedoch sollte die Wohnung bei Auszug in einem neutralen, allgemein akzeptierten Zustand übergeben werden.
• Anstreichen der Wände und Decken: Das Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken ist eine häufige Schönheitsreparatur bei Auszug. Diese Arbeiten beseitigen Abnutzungsspuren, die durch den täglichen Gebrauch entstehen, und sorgen für ein gepflegtes Erscheinungsbild. Wichtig ist hierbei, dass die Anstriche fachgerecht ausgeführt werden, ohne sichtbare Pinselstriche oder ungleichmäßige Farbverläufe.
• Streichen der Fußböden: Das Streichen der Fußböden, insbesondere bei Holzfußböden, gehört ebenfalls zu den Schönheitsreparaturen bei Auszug. Diese Maßnahme hilft, Gebrauchsspuren und kleine Kratzer zu überdecken und den Boden wieder ansehnlich zu machen. Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden gehört jedoch nicht zu den Schönheitsreparaturen und bleibt in der Regel Sache des Vermieters.
• Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren: Der Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren ist eine typische Schönheitsreparatur bei Auszug. Diese Elemente der Wohnung neigen dazu, im Laufe der Zeit zu vergilben oder Rost anzusetzen. Ein frischer Anstrich stellt sicher, dass sie wieder gut aussehen und funktional bleiben.
• Streichen der Innentüren und Fensterrahmen: Das Streichen der Innentüren sowie der Fenster- und Türrahmen von innen gehört ebenfalls zu den Schönheitsreparaturen. Diese Arbeiten tragen dazu bei, den gesamten Innenbereich der Wohnung in einem einheitlich gepflegten Zustand zu halten. Dabei sollte auf eine gleichmäßige Farbbeschichtung und die Beseitigung von Gebrauchsspuren geachtet werden.
• Verschließen von Dübel- und Nagellöchern: Während der Mietzeit entstehen häufig Dübel- und Nagellöcher in den Wänden, beispielsweise durch das Anbringen von Bildern oder Regalen. Das Verschließen dieser Löcher gehört zu den Schönheitsreparaturen bei Auszug. Hierbei werden die Löcher mit geeignetem Füllmaterial geschlossen und anschließend glattgeschliffen, um eine einheitliche Wandoberfläche zu gewährleisten.

 

2. Schönheitsreparaturen bei Auszug – Gesetzliche Definition und Umfang

Die gesetzliche Definition von Schönheitsreparaturen findet sich in der Zweiten Berechnungsverordnung über öffentlich geförderten Wohnraum (II. BV). Diese Vorschrift wird auch auf freifinanzierten Wohnraum angewendet und definiert Schönheitsreparaturen wie folgt:

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

 

3. Abgrenzung zu Instandhaltungsarbeiten

Schönheitsreparaturen sind klar von Instandhaltungsarbeiten abzugrenzen. Während Schönheitsreparaturen rein dekorativer Natur sind, umfassen Instandhaltungsarbeiten Maßnahmen zur Substanzerhaltung der Wohnung. Hierzu gehören Arbeiten wie das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden, das Erneuern von Teppichböden oder das Reparieren von Schäden an der Gebäudesubstanz. Diese Arbeiten fallen in den Verantwortungsbereich des Vermieters.

 

4. Praktische Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Auszug

Die Schönheitsreparatur bei Auszug sollte stets fachgerecht ausgeführt werden. Dies bedeutet, dass die Arbeiten in einer Qualität erfolgen müssen, die einem professionellen Standard entspricht. Unsachgemäße Arbeiten, wie sichtbare Pinselstriche, ungleichmäßige Farbanstriche oder schlecht verarbeitete Tapetenstöße, muss der Vermieter nicht akzeptieren.

Mieter haben die Möglichkeit, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen oder eine Fachfirma zu beauftragen. Entscheidend ist, dass das Endergebnis den Anforderungen entspricht und die Wohnung in einem vermietbaren Zustand übergeben wird.

 

5. Nicht zu den Schönheitsreparaturen bei Auszug gehörende Arbeiten

Zu den Schönheitsreparaturen bei Auszug zählen nicht:

• Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden;
• Der Austausch von Teppichböden;
• Reparaturen an Elektrik und Leitungen;
• Erneuern von Türschlössern;
• Außenanstriche bei Fenstern und Türen;
• Streichen von Sockel- oder Fußleisten;
• Glasarbeiten;
• Renovierung des Treppenhauses oder anderer Gemeinschaftsräume.

Diese Arbeiten sind dem Bereich der Instandhaltung und Reparatur zuzuordnen und obliegen in der Regel dem Vermieter.

 

II. Gesetzliche Regelung und mietvertragliche Vereinbarung

Dieser Abschnitt erläutert die rechtlichen Grundlagen, die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug bestimmen, und zeigt auf, unter welchen Bedingungen diese Verpflichtung auf den Mieter übertragen werden kann.

 

1. Gesetzliche Regelung

Grundsätzlich ist der Vermieter nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dazu verpflichtet, die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Dies umfasst auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Die gesetzliche Grundlage hierfür bildet § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB, der die Instandhaltungspflicht des Vermieters festlegt:

„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Daraus folgt, dass der Vermieter die Mietsache, also die Wohnung, während der gesamten Mietdauer in einem gebrauchsfähigen Zustand halten muss, was auch regelmäßige Schönheitsreparaturen umfasst.

 

2. Abdingbarkeit der gesetzlichen Regelung

Die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist jedoch abdingbar. Dies bedeutet, dass die Pflicht zur Durchführung dieser Arbeiten durch vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden kann. Diese Praxis ist weit verbreitet und in den meisten Mietverträgen vorgesehen.

 

3. Wirksamkeit mietvertraglicher Vereinbarungen: Beispiele unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln

Damit eine mietvertragliche Vereinbarung, die dem Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt, wirksam ist, müssen bestimmte rechtliche Kriterien erfüllt sein. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat hierzu klare Vorgaben entwickelt:

Keine starren Fristen: Klauseln, die dem Mieter starre Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegen, sind unwirksam. Ein starrer Fristenplan ist eine Regelung, die ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf eine Renovierung nach festen Zeitintervallen vorschreibt, beispielsweise „alle drei Jahre“ oder „alle fünf Jahre“. Solche Klauseln benachteiligen den Mieter unangemessen, da sie ihn zu Renovierungsarbeiten zwingen, unabhängig davon, ob diese tatsächlich notwendig sind.

Beispiel für eine unwirksame Klausel: „Der Mieter hat alle drei Jahre die Wände und Decken zu streichen.“

Keine unbedingte Endrenovierungspflicht: Eine Klausel, die dem Mieter eine bedingungslose Endrenovierungspflicht auferlegt, ist ebenfalls unwirksam. Diese Verpflichtung muss sich am tatsächlichen Zustand der Wohnung beim Auszug orientieren. Eine Regelung, die unabhängig vom Zustand der Wohnung beim Auszug eine Renovierung vorschreibt, benachteiligt den Mieter unangemessen.

Beispiel für eine unwirksame Klausel: „Der Mieter hat die Wohnung bei Auszug in renoviertem Zustand zu übergeben, unabhängig vom tatsächlichen Zustand.“

Keine Farbwahlvorgaben während der Mietzeit: Klauseln, die dem Mieter vorschreiben, in welchen Farben die Wohnung während der Mietzeit gestrichen werden muss, sind unwirksam. Der Mieter hat das Recht, die Wohnung nach seinem eigenen Geschmack zu gestalten, solange keine substanzielle Beschädigung vorliegt. Vorgaben zur Farbwahl schränken die Gestaltungsfreiheit des Mieters unangemessen ein.

Beispiel für eine unwirksame Klausel: „Der Mieter hat die Wände während der Mietzeit in weißer Farbe zu halten.“

Übergabe in renoviertem Zustand: Damit die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen werden kann, muss die Wohnung bei Einzug in einem renovierten Zustand übergeben worden sein. Wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde, sind entsprechende Klauseln unwirksam, es sei denn, der Vermieter gewährt dem Mieter einen angemessenen Ausgleich, wie zum Beispiel einen Mietnachlass.

 

4. Quotenklauseln

Quotenklauseln regeln die anteilige Übernahme von Renovierungskosten durch den Mieter, wenn dieser vor Ablauf der typischen Renovierungsintervalle auszieht. Eine solche Klausel ist nur dann wirksam, wenn sie transparent und nachvollziehbar ist und den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass viele dieser Klauseln unwirksam sind, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Beispiel für eine unwirksame Quotenklausel: „Der Mieter hat bei Auszug anteilige Renovierungskosten zu tragen, wenn die üblichen Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind.“

 

5. Konsequenzen unwirksamer Klauseln

Wenn eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, bedeutet dies, dass der Mieter nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. In solchen Fällen fällt die Pflicht zur Instandhaltung der Wohnung wieder an den Vermieter zurück. Der Mieter kann die Wohnung in einem besenreinen Zustand zurückgeben, ohne dass er für Schönheitsreparaturen aufkommen muss.

 

6. Rechtsfolgen für den Mieter

Für den Mieter bedeutet dies, dass er im Falle unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln keine Renovierungsarbeiten durchführen muss. Sollte der Mieter dennoch Schönheitsreparaturen durchgeführt haben, obwohl die Klausel unwirksam war, kann er die entstandenen Kosten vom Vermieter zurückfordern. Dies umfasst sowohl die Kosten für Handwerker als auch die Materialkosten bei Eigenleistung, vgl. § 812 Absatz 1 Satz 1 Variante 1 BGB. Der Anspruch auf Rückerstattung verjährt sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, § 548 Absatz 1 Satz BGB.

 

III. Beispiele für (un-) wirksame Schönheitsreparaturklauseln

Die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag ist ein entscheidender Faktor, der darüber bestimmt, ob Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug verpflichtet sind. Eine wirksame Klausel muss bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllen, um Bestand zu haben. Dieser Abschnitt beleuchtet die verschiedenen Aspekte, die eine Schönheitsreparaturklausel wirksam machen, und erläutert, welche Klauseln unwirksam sind.

Keine starren Fristen: Eine der häufigsten Ursachen für die Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln sind starre Fristen. Eine Klausel, die dem Mieter vorschreibt, Schönheitsreparaturen nach festen Zeitabständen ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung durchzuführen, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam. Stattdessen müssen Klauseln flexible Fristen vorsehen, die den tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigen.

Beispiel für eine unwirksame Klausel: „Der Mieter hat die Wände und Decken alle drei Jahre zu streichen.“

Beispiel für eine wirksame Klausel: „Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn erforderlich, in der Regel jedoch alle drei bis fünf Jahre.“

Durch die Verwendung von Formulierungen wie „wenn erforderlich“ oder „in der Regel“ wird deutlich, dass der tatsächliche Zustand der Wohnung berücksichtigt werden muss, wodurch die Klausel als flexibel und somit wirksam gilt.

Keine unbedingte Endrenovierungspflicht: Eine Schönheitsreparaturklausel, die dem Mieter eine bedingungslose Endrenovierungspflicht auferlegt, ist unwirksam. Eine solche Klausel würde dem Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung bei Auszug eine Renovierungspflicht auferlegen, was ihn unangemessen benachteiligen würde. Eine wirksame Klausel muss den Zustand der Wohnung bei Auszug berücksichtigen.

Beispiel für eine unwirksame Klausel: „Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung bei Auszug vollständig renoviert zu übergeben.“

Beispiel für eine wirksame Klausel: „Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung bei Auszug in einem Zustand zu übergeben, der einer normalen Abnutzung während der Mietzeit entspricht.“

Diese Formulierung stellt sicher, dass der Mieter nur dann zur Renovierung verpflichtet ist, wenn tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht.

Keine Farbwahlvorgaben während der Mietzeit: Klauseln, die dem Mieter vorschreiben, in welchen Farben die Wohnung während der Mietzeit gestrichen werden muss, sind unwirksam. Der Mieter hat das Recht, die Wohnung nach seinem eigenen Geschmack zu gestalten, solange keine substanzielle Beschädigung vorliegt. Vorgaben zur Farbwahl während der Mietzeit schränken die Gestaltungsfreiheit des Mieters unangemessen ein und sind daher unwirksam.

Beispiel für eine unwirksame Klausel: „Der Mieter hat die Wände während der Mietzeit in weißer Farbe zu halten.“

Beispiel für eine wirksame Klausel: „Der Mieter darf die Wände während der Mietzeit nach eigenem Geschmack streichen, muss sie jedoch bei Auszug in einem neutralen Farbton zurückgeben.“

Diese Regelung schützt die Interessen des Vermieters, indem sie sicherstellt, dass die Wohnung bei Auszug in einem wiedervermietbaren Zustand übergeben wird, ohne die Gestaltungsfreiheit des Mieters während der Mietzeit zu beschränken.

Übergabe in renoviertem Zustand:

Eine Schönheitsreparaturklausel kann nur dann wirksam sein, wenn die Wohnung bei Einzug in einem renovierten Zustand übergeben wurde. Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist die Klausel unwirksam, es sei denn, der Vermieter gewährt dem Mieter einen angemessenen Ausgleich, wie beispielsweise einen Mietnachlass.

Beispiel für eine unwirksame Klausel bei unrenovierter Übergabe: „Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung bei Auszug vollständig renoviert zu übergeben.“

Beispiel für eine wirksame Klausel bei renovierter Übergabe: „Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung bei Auszug in einem Zustand zu übergeben, der dem Zustand bei Einzug entspricht, abzüglich normaler Abnutzung.“

Diese Formulierung stellt sicher, dass der Mieter nur für Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, wenn er die Wohnung in einem renovierten Zustand übernommen hat.

Transparente Quotenklauseln: Quotenklauseln regeln die anteilige Übernahme von Renovierungskosten durch den Mieter, wenn dieser vor Ablauf der typischen Renovierungsintervalle auszieht. Eine solche Klausel ist nur dann wirksam, wenn sie transparent und nachvollziehbar ist und den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass viele dieser Klauseln unwirksam sind, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Beispiel für eine unwirksame Quotenklausel: „Der Mieter hat bei Auszug anteilige Renovierungskosten zu tragen, wenn die üblichen Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind.“

Beispiel für eine wirksame Quotenklausel: „Der Mieter hat bei vorzeitigem Auszug anteilige Renovierungskosten zu tragen, sofern die Berechnung der Kosten transparent und nachvollziehbar ist und die Höhe der Kosten einen angemessenen Anteil der tatsächlichen Renovierungskosten nicht übersteigt.“

Diese Klausel muss zusätzlich darauf hinweisen, dass der Mieter die Möglichkeit hat, die Arbeiten selbst durchzuführen, um die Kosten zu vermeiden.

 

IV. Unwirksame Klauseln und ihre Folgen für Schönheitsreparaturen bei Auszug

Wenn eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, hat dies weitreichende Konsequenzen für das Mietverhältnis:

Keine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug: Ist die Klausel unwirksam, ist der Mieter nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen bei Auszug durchzuführen. Der Mieter kann die Wohnung in einem besenreinen Zustand zurückgeben, ohne dass er für Renovierungsarbeiten aufkommen muss.

Rückforderung bereits getätigter Schönheitsreparaturen bei Auszug: Hat der Mieter trotz einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durchgeführt, kann er die dafür entstandenen Kosten vom Vermieter zurückfordern. Dies gilt sowohl für die Kosten einer beauftragten Fachfirma als auch für Materialkosten bei Eigenleistung. Der Anspruch auf Rückerstattung verjährt sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Beispiel: Ein Mieter streicht die Wände der Wohnung vor dem Auszug, obwohl die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist. Er kann die Kosten für Farbe und gegebenenfalls die Handwerkerkosten vom Vermieter zurückfordern.

Rückfall auf die gesetzliche Regelung: Bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln fällt die Verantwortung für die Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Vermieter zurück. Der Vermieter muss die notwendigen Renovierungsarbeiten durchführen und die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand halten.

Beispiel: Ein Mietvertrag enthält eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Wände und Decken der Wohnung zu streichen, wenn dies notwendig ist, um die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten.

Rechtsstreitigkeiten vermeiden: Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten Mieter und Vermieter die Klauseln im Mietvertrag sorgfältig prüfen. Eine rechtliche Beratung vor Abschluss des Mietvertrags oder vor Beendigung des Mietverhältnisses kann helfen, Unklarheiten zu beseitigen und sicherzustellen, dass alle Regelungen den rechtlichen Anforderungen entsprechen.

 

V. Beweislast bei unrenoviert übergebenen Wohnungen

Die Schönheitsreparatur bei Auszug wird besonders kompliziert, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde. In solchen Fällen liegt die Beweislast oft beim Mieter, wenn es darum geht, festzustellen, ob er zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist oder nicht. Hier wird erläutert, was es bedeutet, die Beweislast zu tragen, welche Schritte Mieter unternehmen sollten, um ihre Rechte zu schützen, und wie die Gerichte diese Fragen beurteilen.

 

1. Grundsätze der Beweislast

Die Beweislast im Mietrecht besagt, dass derjenige, der eine Behauptung aufstellt, diese auch beweisen muss. Wenn ein Mieter geltend macht, dass er bei Einzug eine unrenovierte Wohnung übernommen hat und daher nicht zur Schönheitsreparatur bei Auszug verpflichtet ist, muss er dies nachweisen können.

 

2. Bedeutung der Beweislast für Schönheitsreparaturen bei Auszug

In der Praxis bedeutet die Beweislast für den Mieter Folgendes:

• Dokumentation des Zustands bei Einzug: Der Mieter muss beweisen, dass die Wohnung bei Einzug unrenoviert war.
• Nachweisführung im Streitfall: Im Streitfall vor Gericht muss der Mieter glaubhaft machen, dass die Wohnung bei Übernahme in einem Zustand war, der keine Schönheitsreparaturen bei Auszug rechtfertigt.

 

3. Maßnahmen zur Beweissicherung

Um im Falle eines Rechtsstreits gut vorbereitet zu sein, sollten Mieter folgende Maßnahmen zur Beweissicherung ergreifen:

Übergabeprotokoll: Das Übergabeprotokoll ist eines der wichtigsten Dokumente zur Beweissicherung. Es wird bei der Wohnungsübergabe erstellt und dokumentiert den Zustand der Wohnung bei Einzug. Das Protokoll sollte detailliert sein und alle Mängel und Gebrauchsspuren festhalten.

Tipps für ein detailliertes Übergabeprotokoll:

• Notieren Sie alle sichtbaren Mängel, wie Flecken an den Wänden, abgenutzte Teppichböden, Kratzer auf dem Parkett usw.
• Lassen Sie das Protokoll sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter unterschreiben.

Fotografische Beweissicherung: Fotos und Videos sind ein effektives Mittel, um den Zustand der Wohnung bei Einzug zu dokumentieren. Diese sollten ebenfalls alle sichtbaren Mängel und Abnutzungsspuren erfassen.

Tipps für aussagekräftige Fotos:

• Machen Sie Fotos von jedem Raum, einschließlich Wänden, Böden und Decken.
• Fotografieren Sie auch Details, wie Kratzer, Flecken oder andere Schäden.
• Halten Sie ein Datum fest, um nachzuweisen, wann die Fotos gemacht wurden.

Zeugen: Zeugen können ebenfalls dazu beitragen, den Zustand der Wohnung bei Einzug zu belegen. Freunde, Familie oder Bekannte, die bei der Wohnungsübergabe anwesend waren, können im Streitfall bestätigen, dass die Wohnung unrenoviert übernommen wurde.

 

4. Rechtsprechung zur Beweislast

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat klargestellt, dass der Mieter die Beweislast trägt, wenn er sich auf die Unrenoviertheit der Wohnung bei Einzug beruft, um die Verpflichtung zur Schönheitsreparatur bei Auszug abzuwehren. Dies wurde in mehreren Urteilen bestätigt:

BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az.: VIII ZR 185/14: „Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen.“

In diesem Urteil stellte der BGH klar, dass der Mieter darlegen und im Streitfall beweisen muss, dass die Wohnung bei Einzug tatsächlich unrenoviert war. Dies bedeutet, dass auch geringfügige Gebrauchsspuren berücksichtigt werden müssen, solange sie den Gesamteindruck einer unrenovierten Wohnung vermitteln.

 

5. Auswirkungen der Beweislast auf die Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei Auszug

Wenn der Mieter nachweisen kann, dass die Wohnung bei Einzug unrenoviert war, hat dies direkte Auswirkungen auf seine Verpflichtungen bei Auszug:

• Keine Verpflichtung zur Schönheitsreparatur: Der Mieter ist in diesem Fall nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen bei Auszug durchzuführen.
• Rechtsanspruch auf Rückerstattung: Falls der Mieter trotz unrenovierter Übergabe Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, kann er die entstandenen Kosten vom Vermieter zurückfordern.

Beispiel: Ein Mieter zieht in eine unrenovierte Wohnung ein, dokumentiert den Zustand durch ein Übergabeprotokoll und Fotos. Beim Auszug verweigert er die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Der Vermieter fordert dennoch die Renovierung. Der Mieter kann nachweisen, dass die Wohnung unrenoviert übernommen wurde und ist somit nicht zur Renovierung verpflichtet.

 

6. Praktische Tipps zur Handhabung der Beweislast

Vor Einzug:

• Verhandeln Sie mit dem Vermieter, dass der Zustand der Wohnung im Übergabeprotokoll detailliert festgehalten wird.
• Bestehen Sie auf eine schriftliche Vereinbarung, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wird.

Während des Mietverhältnisses:

• Bewahren Sie das Übergabeprotokoll und alle Beweise (Fotos, Videos) sorgfältig auf.
• Halten Sie schriftlichen Kontakt zum Vermieter, wenn es um Mängel oder Reparaturen geht.

Vor Auszug:

• Erstellen Sie erneut ein Übergabeprotokoll und dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung.
• Weisen Sie den Vermieter schriftlich darauf hin, dass die Wohnung unrenoviert übernommen wurde, falls dies der Fall war.

 

VI. Generelle Tipps für Mieter in Anbetracht der Schönheitsreparatur bei Auszug

Schönheitsreparaturen bei Auszug sind ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Um unnötige Konflikte zu vermeiden und rechtlich abgesichert zu sein, sollten Mieter einige wichtige Tipps beachten. Diese Empfehlungen helfen dabei, die Verpflichtungen korrekt zu erfüllen und ihre Rechte zu wahren.

 

1. Prüfung des Mietvertrags

Frühzeitige Überprüfung: Prüfen Sie den Mietvertrag bereits bei Vertragsabschluss sorgfältig. Achten Sie insbesondere auf Klauseln zu Schönheitsreparaturen bei Auszug. Stellen Sie sicher, dass keine starren Fristen, unbedingten Endrenovierungspflichten oder Farbwahlvorgaben enthalten sind.

Rechtliche Beratung: Lassen Sie den Mietvertrag von einem Rechtsberater überprüfen, insbesondere wenn Sie Zweifel an der Wirksamkeit bestimmter Klauseln haben. Ein Anwalt kann helfen, unwirksame Klauseln zu identifizieren und Ihre Rechte zu schützen.

Beispiel: Ein Mieter entdeckt eine Klausel im Mietvertrag, die starr vorschreibt, alle drei Jahre die Wände zu streichen. Ein Anwalt kann bestätigen, dass diese Klausel unwirksam ist, und der Mieter muss diese Verpflichtung nicht erfüllen.

 

2. Dokumentation des Wohnungszustands

Übergabeprotokoll: Erstellen Sie bei Einzug und Auszug ein detailliertes Übergabeprotokoll, das den Zustand der Wohnung dokumentiert. Notieren Sie alle Mängel und Gebrauchsspuren und lassen Sie das Protokoll von beiden Parteien unterschreiben.

Tipps:

• • Beschreiben Sie Mängel genau (z. B. Flecken, Kratzer, beschädigte Tapeten).
  • Erfassen Sie den Zustand aller Räume und Oberflächen.

Fotografische Beweissicherung: Machen Sie Fotos oder Videos von jedem Raum und allen sichtbaren Mängeln bei Einzug und Auszug. Diese visuellen Beweise sind im Streitfall sehr nützlich.

Tipps:

• • Verwenden Sie eine Kamera mit Zeitstempel, um das Datum der Aufnahme zu dokumentieren.
  • Machen Sie Detailaufnahmen von Schäden und allgemeinen Zustand der Räume.

Zeugen: Laden Sie Zeugen zur Wohnungsübergabe ein, die den Zustand der Wohnung bestätigen können. Dies können Freunde, Familienmitglieder oder Nachbarn sein.

Tipp: Lassen Sie Zeugen das Übergabeprotokoll mit unterschreiben, um ihre Anwesenheit zu bestätigen.

Kommunikation mit dem Vermieter:

• Schriftliche Benachrichtigung:

Informieren Sie den Vermieter schriftlich über den Zustand der Wohnung bei Einzug und Auszug. Dokumentieren Sie alle Vereinbarungen und Kommunikation bezüglich Schönheitsreparaturen.

Beispiel: Ein Mieter schreibt dem Vermieter eine E-Mail, in der er den unrenovierten Zustand der Wohnung bei Einzug bestätigt und das Übergabeprotokoll als Anhang beifügt.

• Vereinbarungen festhalten:

Treffen Sie schriftliche Vereinbarungen mit dem Vermieter, wenn es um die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug geht. Dies gilt besonders für individuelle Absprachen über die Art und den Umfang der Arbeiten.

Beispiel: Ein Mieter und Vermieter vereinbaren schriftlich, dass der Mieter bei Auszug nur bestimmte Räume renovieren muss, basierend auf dem tatsächlichen Zustand der Wohnung.

 

4. Eigenleistung oder Fachfirma

Fachgerechte Durchführung: Wenn Sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug verpflichtet sind, stellen Sie sicher, dass diese fachgerecht erfolgen. Die Arbeiten müssen in einer Qualität ausgeführt werden, die einem professionellen Standard entspricht.

Tipps:

• • Verwenden Sie hochwertige Materialien und Werkzeuge.
  • Folgen Sie den Anweisungen und Standards für Maler- und Tapezierarbeiten.

Beauftragung einer Fachfirma: Alternativ können Sie eine Fachfirma mit den Schönheitsreparaturen beauftragen. Bewahren Sie alle Rechnungen und Belege auf, um die ordnungsgemäße Durchführung der Arbeiten nachweisen zu können.

Beispiel: Ein Mieter beauftragt einen Malerbetrieb, die Wände vor dem Auszug zu streichen, und bewahrt die Rechnung als Nachweis auf.

 

5. Neutralität bei Farbanstrichen

Rückgabe in neutralen Farben: Bei Auszug sollten farbig gestrichene Wände und Decken in neutralen Tönen übermalt werden, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wurde. Dies stellt sicher, dass die Wohnung in einem wiedervermietbaren Zustand übergeben wird.

Tipps:

• • Verwenden Sie neutrale Farben wie Weiß, Beige oder Grau.
  • Achten Sie darauf, dass der Anstrich gleichmäßig und sauber ist.

Berücksichtigung der ursprünglichen Farbwahl: Wenn die Wohnung bei Einzug in einer bestimmten Farbgestaltung übergeben wurde, sollte diese bei Auszug wiederhergestellt werden, um Schadenersatzforderungen zu vermeiden.

Beispiel: Ein Mieter streicht vor dem Auszug seine bunten Wände wieder weiß, weil die Wohnung bei Einzug ebenfalls weiß gestrichen war.

 

6. Vorbereitung auf den Auszug

Frühzeitige Planung: Beginnen Sie frühzeitig mit der Planung und Durchführung der Schönheitsreparaturen, um Stress und Hektik kurz vor dem Auszug zu vermeiden.

Tipps:

• • Erstellen Sie einen Zeitplan für die erforderlichen Arbeiten.
  • Kaufen Sie alle benötigten Materialien im Voraus.

Endkontrolle: Führen Sie eine Endkontrolle der Wohnung durch, um sicherzustellen, dass alle vereinbarten Schönheitsreparaturen bei Auszug ordnungsgemäß durchgeführt wurden.

Tipp: Bitten Sie den Vermieter, die Wohnung vor der endgültigen Übergabe zu besichtigen, um eventuelle Beanstandungen rechtzeitig zu klären.

 

7. Fazit zu den Tipps für Mieter

Schönheitsreparaturen bei Auszug können durch sorgfältige Planung und Dokumentation deutlich erleichtert werden. Mieter sollten ihre Mietverträge gründlich prüfen, den Zustand der Wohnung bei Einzug und Auszug detailliert dokumentieren und alle Vereinbarungen schriftlich festhalten. Eine fachgerechte Durchführung der Schönheitsreparaturen und die Einhaltung neutraler Farbgestaltungen bei Auszug tragen dazu bei, Konflikte mit dem Vermieter zu vermeiden. Rechtzeitige Planung und eine klare Kommunikation mit dem Vermieter sind entscheidend, um sicherzustellen, dass alle Verpflichtungen erfüllt und die eigenen Rechte gewahrt werden.