Kellerabdichtung und Mängelansprüche bei einer Dichtung

Die Kellerabdichtung sowie die Dichtung im Allgemeinen sind elementare Bestandteile des Bauens und Sanierens, die insbesondere für die Langlebigkeit eines Gebäudes von großer Bedeutung sind. Feuchtigkeit im Keller kann zu erheblichen Schäden führen und hohe Kosten verursachen. Daher ist es unerlässlich, sich mit den allgemeinen Hintergründen und rechtlichen Grundlagen zur Dichtung vertraut zu machen. In diesem Artikel beleuchten wir die verschiedenen Ursachen für Feuchtigkeit im Keller, die Methoden der Abdichtung und die rechtlichen Rahmenbedingungen, die beim Kauf einer Immobilie und bei mangelhaften Kellerabdichtungen relevant sind. Die Auswahl eines Anbieters mit der entsprechenden Fachexpertise ist entscheidend, um unter anderem in der Industrie und dem technischen Handel eine effektive Lösung für die Dichtung zu gewährleisten. 

I. Allgemeine Hintergründe zur Kellerabdichtung

Bedeutung der Kellerabdichtung:

Eine effektive Kellerabdichtung schützt Gebäude vor Feuchtigkeit und deren schädlichen Folgen. Feuchtigkeit kann in Form von Bodenfeuchtigkeit, drückendem Wasser oder Kapillarfeuchtigkeit auftreten. Eine unzureichende Abdichtung führt oft zu Schimmelbildung, strukturellen Schäden und einem ungesunden Wohnklima.

Ursachen für Feuchtigkeit im Keller:

Die Ursachen für feuchte Keller sind vielfältig. Sie reichen von marodem Mauerwerk über Bodenfeuchtigkeit bis hin zu drückendem Wasser und Kapillarfeuchte. Auch äußere Einflüsse wie Kondenswasser oder Wasserschäden durch Rohrbrüche können die Abdichtung beeinträchtigen.

1. Marodes Mauerwerk: Ist die Bausubstanz bereits angegriffen, bilden sich Risse und Schadstellen, wodurch Feuchtigkeit problemlos in das Mauerwerk gelangen kann.
2. Bodenfeuchtigkeit: Diese entsteht vor allem durch Niederschlag und tritt meist auf nicht bindigem und gut durchlässigem Boden auf, wie Sand, Splitt und Kies.
3. Drückendes Wasser: Drückendes Wasser übt einen gewissen Druck auf Mauerwerke und Bauteile aus, verursacht durch einen gehobenen Grundwasserspiegel, Hochwasser oder angestautes Sicker- oder Hangwasser.
4. Kapillarfeuchte: Grundwasser, das sich von unten mithilfe von Kapillarkräften durch die Poren und Verzweigungen der Bodenplatte in das Mauerwerk bahnt.

Methoden der Kellerabdichtung:

Es gibt verschiedene Methoden zur Kellerabdichtung, die je nach Ursache und Schwere des Feuchtigkeitsproblems angewendet werden. Dazu gehören:

• Horizontalsperren: Diese Methode wird verwendet, um aufsteigende Feuchtigkeit zu verhindern. Es wird eine Sperre im Mauerwerk installiert, die das Wasser daran hindert, kapillar durch die Wand nach oben zu steigen. Zu den Techniken gehören das Mauersägeverfahren, das Ramm-Riffelblechverfahren und das Injektionsverfahren.
• Vertikalsperren: Diese Methode schützt gegen seitlich eindringende Feuchtigkeit und wird häufig bei drückendem Wasser angewendet. Eine Vertikalsperre wird in der Regel an der Außenseite des Kellers angebracht und kann aus verschiedenen Materialien bestehen, darunter bitumenhaltige und bitumenfreie Dichtungsmaterialien.
• Abdichtung von außen: Dies ist die effektivste, aber auch die kostenintensivste Methode. Der Boden rund um das Gebäude wird ausgehoben, um die Kellerwände freizulegen. Dann werden Dichtschlämme und Bitumen-Dickbeschichtungen aufgetragen, gefolgt von wasserabweisenden Dämmplatten.
• Abdichtung von innen: Diese Methode wird angewendet, wenn eine äußere Abdichtung nicht möglich ist, z.B. bei angrenzenden Gebäuden oder begrenztem Platz. Dabei wird die Wand von innen mit Dichtschlämme behandelt, und anschließend werden Sanierputz und diffusionsoffene Farbe aufgetragen.

Materialwahl und Werkzeuge:

Die Wahl der richtigen Materialien und Werkzeuge ist entscheidend für den Erfolg einer Kellerabdichtung. Zu den gängigen Materialien gehören:

• Bitumen-Dickbeschichtung: Eine mehrlagige Beschichtung aus kunststoffmodifizierter Bitumenemulsion, die vor allem zur Abdichtung im erdberührenden Bereich eingesetzt wird.
• Dichtungsschlämme: Ein zementbasiertes Material, das zur Abdichtung von Betonteilen verwendet wird.
• Drainagematten: Diese werden zur Ableitung von Wasser und zur zusätzlichen Abdichtung verwendet.

II. Juristische Grundlagen zur Kellerabdichtung

1. Haftung und Sachmängel

Ein wesentlicher rechtlicher Aspekt bei der Kellerabdichtung ist die Haftung für Sachmängel. Beim Kauf einer Immobilie kann ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart werden. Dieser gilt jedoch nicht, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschweigt.

Haftungsausschluss bei Arglist: Nach § 444 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) kann ein Haftungsausschluss nicht geltend gemacht werden, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dies bedeutet, dass der Verkäufer bewusst einen Mangel verbergen muss, um den Käufer zu täuschen. Wird ein solcher Mangel später entdeckt, hat der Käufer umfangreiche Rechte auf Schadensersatz.

Schadensersatzanspruch: Wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschweigt, hat der Käufer ebenso einen Anspruch auf Schadensersatz nach den §§ 437 Nr. 3, 280 Absatz 1 und 3, 281 Absatz 1 und 2 BGB. Diese Paragraphen regeln den Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung und die Voraussetzungen, unter denen dieser Anspruch geltend gemacht werden kann. Ein wichtiger Punkt ist, dass die arglistige Täuschung die Voraussetzung für den Ausschluss des Haftungsausschlusses ist. Ohne arglistige Täuschung könnte sich der Verkäufer auf den Haftungsausschluss berufen und der Käufer hätte keinen Anspruch auf Schadensersatz.

2. Nacherfüllungsanspruch

Der Nacherfüllungsanspruch ist ein zentrales Element des kaufrechtlichen Gewährleistungsrechts und spielt auch bei der Kellerabdichtung eine bedeutende Rolle.

Definition und Umfang: Nach § 439 BGB umfasst der Nacherfüllungsanspruch das Recht des Käufers, vom Verkäufer die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache zu verlangen. Dies bedeutet, dass der Verkäufer verpflichtet ist, die mangelhafte Kellerabdichtung zu reparieren oder eine neue, mangelfreie Abdichtung einzubauen. Der Nacherfüllungsanspruch beinhaltet alle erforderlichen Aufwendungen, die zum Zweck der Nacherfüllung anfallen, einschließlich Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten.

Durchsetzung des Nacherfüllungsanspruchs: Um den Nacherfüllungsanspruch durchzusetzen, muss der Käufer dem Verkäufer zunächst eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen. Diese Fristsetzung kann jedoch entbehrlich sein, wenn der Verkäufer die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert oder besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzes rechtfertigen (§ 281 Absatz 2 BGB).

III. Rechtsprechung zur Kellerabdichtung

1. BGH-Urteil zur Kellerabdichtung

Ein bedeutendes Urteil zur Kellerabdichtung fällte der Bundesgerichtshof (BGH) am 13. Mai 2022 (Az.: V ZR 231/20). Dieses Urteil klärt wesentliche Fragen zur Haftung und den Rechten der Käufer bei mangelhafter Kellerabdichtung.

Sachverhalt: Die Kläger kauften im Jahr 2010 ein 40 Jahre altes Reihenhaus, dessen Keller mangelhaft abgedichtet war. Die Verkäufer hatten diesen Mangel arglistig verschwiegen, obwohl ihnen die Feuchtigkeitsprobleme bekannt waren. Die Käufer entdeckten die Feuchtigkeit erst drei Jahre nach dem Kauf und verlangten die Kosten für eine neue Kellerabdichtung in Höhe von rund 23.000 Euro.

Entscheidungen der Vorinstanzen: Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht Düsseldorf sprachen den Käufern nur einen Teil der geforderten Kosten zu. Das Oberlandesgericht argumentierte, dass ein Abzug “neu für alt” vorzunehmen sei, da die Käufer durch die neue Abdichtung einen Wertzuwachs erhielten.

Entscheidung des BGH: Der BGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und gab den Käufern in vollem Umfang Recht. Der BGH stellte klar, dass ein Abzug “neu für alt” nicht vorzunehmen ist, wenn der Vorteil des Käufers lediglich in einem Wertzuwachs durch den Einbau eines neuen Teils besteht. Der BGH betonte, dass der Verkäufer alle Kosten der Nacherfüllung tragen muss, ohne dass der Käufer hierfür aufkommen muss.

Kein Vorteilsausgleich bei Nacherfüllungsanspruch: In seinem Urteil vom 13. Mai 2022 entschied der BGH, dass ein Vorteilsausgleich nicht in Betracht kommt, wenn die Nacherfüllung lediglich zu einem Wertzuwachs führt, den der Käufer durch den Ersatz eines mangelhaften Teils durch ein neues Teil erhält.

Rechtliche Grundlagen: Der BGH stützte seine Entscheidung auf die §§ 437 Nr. 3, 280 Absatz 1 und 3, 281 Absatz 1 und 2 BGB. Diese Paragraphen regeln den Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung und die Voraussetzungen, unter denen dieser Anspruch geltend gemacht werden kann.

Argumentation des BGH: Der BGH argumentierte, dass der Verkäufer die Pflicht zur mangelfreien Übereignung der Kaufsache hat. Wenn diese Pflicht verletzt wird, muss der Verkäufer die Kosten der Mangelbeseitigung tragen, ohne dass der Käufer hierfür aufkommen muss. Der Vorteil des Käufers durch den Wertzuwachs ist eine unvermeidliche Folge des Nacherfüllungsanspruchs und darf nicht zu einer Kostenbeteiligung des Käufers führen.

2. Weitere relevante Urteile

Urteil des Landgerichts Düsseldorf: Ein weiteres relevantes Urteil zur Kellerabdichtung fällte das Landgericht Düsseldorf (Urteil v. 13.9.2019 – 6 O 488/13). In diesem Fall hatte das Gericht den Käufern Schadensersatz in Höhe von 2.574 Euro zugesprochen, da die mangelhafte Kellerabdichtung einen Sachmangel darstellte. Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigte diese Entscheidung teilweise, sprach jedoch auch einen Abzug “neu für alt” aus.

Berufungsentscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf: Das Oberlandesgericht Düsseldorf (Urteil v. 6.10.2020 – I-23 U 28/20) wies die Berufung der Käufer zurück und bestätigte den Abzug “neu für alt”. Diese Entscheidung wurde später vom BGH aufgehoben, der klärte, dass ein solcher Abzug unzulässig ist, wenn der Käufer lediglich einen Wertzuwachs durch den Einbau eines neuen Teils erfährt.

IV. Fazit

Die Kellerabdichtung ist ein komplexes Thema, das sowohl technische als auch rechtliche Aspekte umfasst. Im Falle einer mangelhaften Abdichtung haben Käufer umfangreiche Rechte auf Nachbesserung und Schadensersatz. Wichtige Gerichtsurteile, insbesondere des Bundesgerichtshofs, stellen klar, dass Käufer nicht an den Kosten der Nachbesserung beteiligt werden dürfen, wenn der Mangel arglistig verschwiegen wurde.