Reihenhaus: Was darf ich verändern und wem gehört welche Wand?

Ein Reihenhaus ist eine Wohngebäudeform, bei der mehrere separate Wohneinheiten nebeneinander in einer Reihe gebaut und durch gemeinsame Wände voneinander getrennt sind. Diese Bauweise ist besonders in städtischen Gebieten Deutschlands verbreitet und bietet mehrere Vorteile wie Erschwinglichkeit, effiziente Nutzung des Raums, Gemeinschaftsgefühl und Energieeffizienz durch geteilte Wände. Doch was darf man an einem Reihenhaus verändern und wem gehört welche Wand? Diese Fragen sind nicht nur von praktischem Interesse, sondern haben auch rechtliche Relevanz.

I. Reihenhaus: Gesetzliche Grundlagen und Eigentümergemeinschaften

Gesetze und Vorschriften:

Beim Kauf eines Reihenhauses sind verschiedene rechtliche Aspekte zu beachten. Die wichtigsten Gesetze, die das Eigentum und das Leben in Reihenhäusern regeln, umfassen das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das Beurkundungsgesetz (BeurkG) und die Grundbuchordnung (GBO). Jedes Bundesland hat zudem eigene Bauordnungen, die den Bau und die Instandhaltung von Reihenhäusern regeln.

Rechte und Pflichten des Reihenhausbesitzers: 

Rechte der Reihenhausbesitzer:

1. 1. Eigentum und Nutzung: Das Recht, die Wohneinheit zu besitzen, zu nutzen, zu vermieten und zu veräußern (§ 13 Absatz 1 WEG).
   2. Verwaltung: Das Recht, an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Teilnahme an Eigentümerversammlungen und Abstimmungen teilzunehmen (vgl. §§ 23 ff. WEG).

Pflichten der Reihenhausbesitzer:

1. 1. Instandhaltung und Reparatur: Die Pflicht, die eigene Wohneinheit in gutem Zustand zu erhalten und erforderliche Reparaturen durchzuführen (§ 14 WEG).
   2. Gemeinschaftsordnung: Die Pflicht, sich an die Gemeinschaftsordnung zu halten.
   3. Kostenbeteiligung: Die Pflicht, anteilige Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung und Verbesserung des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen (§ 21 WEG).
   4. Bauordnungen und Vorschriften: Die Pflicht, sich an Bauordnungen, Lärmschutz- und Umweltschutzvorschriften sowie andere gesetzliche Bestimmungen zu halten (§ 14 Absatz 1 Nr. 1 WEG).

Eigentümergemeinschaft und Teilungserklärung:

Beim Kauf eines Reihenhauses wird man Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Die WEG ist eine besondere Rechtsform, die durch das Wohnungseigentumsgesetz geregelt wird und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Ziel hat. Diese Gemeinschaft besteht aus allen Eigentümern der Reihenhäuser und verwaltet die gemeinsamen Interessen und Bereiche.

Die Teilungserklärung ist hingegen ein notariell beurkundetes Dokument, das die Aufteilung eines Gebäudes in mehrere separate Wohneinheiten und die Errichtung einer Eigentümergemeinschaft regelt (vgl. § 8 WEG). Sie enthält detaillierte Informationen über die einzelnen Wohneinheiten, wie Größe, Lage, Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum, Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung und Verantwortlichkeiten für Kosten und Instandhaltung.

Gemeinschaftsordnung:

Die Gemeinschaftsordnung ist ein Regelwerk, das das Zusammenleben in der Reihenhausgemeinschaft regelt. Sie wird in der Teilungserklärung festgelegt oder später durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft geändert. Typische Regelungen betreffen die Nutzung gemeinsamer Bereiche, die Durchführung von Eigentümerversammlungen, die Bildung von Instandhaltungsrücklagen und das Vorgehen bei Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft.

II. Änderungen am Reihenhaus: Was ist erlaubt?

1. Reihenhaus was darf ich verändern?

In einem Reihenhaus zu leben bietet zwar viele Vorteile, doch es bringt auch besondere Herausforderungen und Einschränkungen mit sich, wenn es um bauliche Veränderungen wie unter anderem barrierefreie Umbauten in der WEG geht. Diese müssen nicht nur den persönlichen Vorlieben entsprechen, sondern auch den gesetzlichen Bestimmungen und der Gemeinschaftsordnung gerecht werden.

Genehmigungsfreie Änderungen:

Bestimmte Änderungen im Innenbereich eines Reihenhauses können in der Regel ohne Genehmigung vorgenommen werden. Dazu gehören:

• Malerarbeiten und Tapezieren: Das Streichen und Tapezieren der Wände im Innenbereich sind typische Beispiele für genehmigungsfreie Änderungen.
• Verlegen von Bodenbelägen: Das Ersetzen von Teppichböden durch Parkett oder Fliesen bedarf keiner Zustimmung, solange keine baulichen Veränderungen am Untergrund vorgenommen werden.
• Einbau von Einbaumöbeln: Die Installation von Einbaumöbeln oder Küchenzeilen fällt ebenfalls unter genehmigungsfreie Maßnahmen.

Genehmigungspflichtige Änderungen:

Bauliche Veränderungen, die über rein dekorative Maßnahmen hinausgehen und die Struktur des Gebäudes, das äußere Erscheinungsbild oder gemeinschaftliche Teile betreffen, erfordern in der Regel die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Hierzu zählen:

• Änderungen an tragenden Wänden: Der Abriss oder die Versetzung tragender Wände im Innenbereich bedarf der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft sowie einer statischen Prüfung und Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde.
• Fenster und Türen: Der Austausch oder die Änderung der Fenster und Außentüren, insbesondere wenn dies das äußere Erscheinungsbild verändert, erfordert ebenfalls eine Genehmigung.
• Balkone und Terrassen: Der Bau oder die Erweiterung von Balkonen und Terrassen muss von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden, da dies das Gemeinschaftseigentum beeinflussen kann.
• Dachausbau und Dachfenster: Der Ausbau des Dachgeschosses oder der Einbau von Dachfenstern erfordert die Zustimmung der Gemeinschaft und gegebenenfalls eine Baugenehmigung.

Außenanlagen und Gemeinschaftseigentum:

Veränderungen an Außenanlagen und Gemeinschaftseigentum sind besonders streng geregelt, da sie das gemeinschaftliche Eigentum aller Mitglieder betreffen. Dazu gehören:

• Garten- und Landschaftsbau: Veränderungen an gemeinschaftlichen Gartenflächen, wie das Anlegen von Beeten oder das Pflanzen von Bäumen, bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
• Parkplätze und Stellplätze: Die Veränderung oder Umgestaltung von gemeinschaftlichen Parkflächen oder Stellplätzen muss genehmigt werden.
• Gemeinschaftliche Wege und Spielplätze: Änderungen an Wegen, Zufahrten oder Spielplätzen sind genehmigungspflichtig und erfordern einen Beschluss der Gemeinschaft.

Rechtsprechung und Beispiele:

Fallbeispiel: Trennwand auf der Terrasse

Ein besonders anschauliches Beispiel aus der Rechtsprechung verdeutlicht die Regelungen zu baulichen Veränderungen: In einem Fall, der vor dem Amtsgericht München verhandelt wurde (Urteil vom 12.01.2017, Az.: 233 C 29540/15), errichtete ein Reihenhausbesitzer während der Abwesenheit seines Nachbarn eine Holzwand, die die Terrassen der beiden Häuser trennte. Diese Holzwand wurde in die Außenwand des Nachbarhauses verankert. Das Gericht entschied, dass dies ohne vorherige Zustimmung des Nachbarn nicht zulässig ist, da es das Eigentumsrecht des Nachbarn verletzt.

Fallbeispiel: Kabelkanal an der Außenwand

In einem weiteren Fall, der vor dem Bundesgerichtshof (BGH) entschieden wurde (Urteil vom 12.11.2021, Az.: V ZR 25/21), brachte der Mieter eines Reihenhauses einen Kabelkanal für eine Markise an der Außenwand des benachbarten Hauses an. Die Wand war Teil des Nachbarhauses und ragte aufgrund der versetzten Bauweise teilweise über die Grundstücksgrenze hinaus. Der BGH stellte klar, dass es sich hierbei um eine Wand als Überbau handelt und der Mieter ohne die Zustimmung des Eigentümers keine Veränderungen vornehmen durfte.

Bauordnungen und öffentliche Vorschriften:

Neben der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft sind bei baulichen Veränderungen an einem Reihenhaus auch die Bauordnungen der jeweiligen Bundesländer zu beachten. Diese enthalten spezifische Vorschriften zum Bau, zur Nutzung und zur Instandhaltung von Gebäuden. Wichtige Aspekte sind dabei:

• Baugenehmigungspflicht: Viele bauliche Veränderungen, insbesondere solche, die die Statik oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen, erfordern eine Baugenehmigung.
• Brandschutz: Änderungen müssen den brandschutztechnischen Anforderungen entsprechen, um die Sicherheit der Bewohner zu gewährleisten.
• Dämmung und Energieeffizienz: Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz, wie die Dämmung von Außenwänden oder Dächern, müssen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.

2. Reihenhaus wem gehört welche Wand?

Die Frage danach, wem welche Wand in einem Reihenhaus gehört, ist nicht nur von praktischer Bedeutung, sondern auch rechtlich relevant und häufig Gegenstand von Nachbarschaftsrecht. Die Antwort hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der Bauweise des Reihenhauses, der Lage der Wand und den Vereinbarungen in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Im Folgenden werden die wesentlichen rechtlichen Grundlagen und Beispiele aus der Rechtsprechung erläutert.

Nachbarwand und Grenzwand: Definitionen und Abgrenzung:

Nachbarwand:

Eine Nachbarwand, auch als Kommunmauer bezeichnet, ist eine Wand, die auf der Grundstücksgrenze zwischen zwei Grundstücken errichtet wurde und integraler Bestandteil beider angrenzenden Gebäude ist. Diese Wand dient beiden Nachbarn und kann von beiden Seiten genutzt werden. Die Rechtsgrundlage für Nachbarwände findet sich in § 921 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB):

• • § 921 BGB – Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen: “Werden zwei Grundstücke durch einen Zwischenraum, Rain, Winkel, einen Graben, eine Mauer, Hecke, Planke oder eine andere Einrichtung, die zum Vorteil beider Grundstücke dient, voneinander geschieden, so wird vermutet, dass die Eigentümer der Grundstücke zur Benutzung der Einrichtung gemeinschaftlich berechtigt seien, sofern nicht äußere Merkmale darauf hinweisen, dass die Einrichtung einem der Nachbarn allein gehört.”

Grenzwand:

Eine Grenzwand ist eine Wand, die unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichtet wurde, jedoch nur auf einem der beiden Grundstücke steht. Eine Grenzwand ist daher im Alleineigentum des Grundstückseigentümers, auf dessen Grundstück sie errichtet wurde. Eine solche Wand darf vom Nachbarn nicht ohne Zustimmung genutzt oder verändert werden. Die rechtlichen Grundlagen für Grenzwände sind in den Nachbargesetzen der Länder geregelt.

Eigentümergemeinschaft und Sondernutzungsrechte:

Gemeinschaftseigentum:

In einer Reihenhaussiedlung, die als Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) organisiert ist, gehören bestimmte Teile des Gebäudes und Grundstücks zum Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören in der Regel tragende Wände, Dächer und Fassaden. Änderungen an diesen Teilen erfordern stets die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Sondernutzungsrechte:

Sondernutzungsrechte ermöglichen es einzelnen Eigentümern, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen. Diese Rechte müssen in der Teilungserklärung oder durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft festgelegt werden. Ein typisches Beispiel ist das Recht, einen bestimmten Gartenbereich oder Stellplatz allein zu nutzen. Diese Rechte können jedoch auch durch Änderungen der Teilungserklärung abgeändert oder aufgehoben werden.

III. WEG-Reform und ihre Auswirkungen auf Reihenhäuser

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG), die seit dem 01.12.2020 in Kraft ist, hat auch Auswirkungen auf Reihenhaussiedlungen. Diese Reform zielt darauf ab, die Verwaltung von Wohnungseigentum zu modernisieren und die Entscheidungsfindung innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu erleichtern. Zu den wesentlichen Änderungen gehören:

• Vereinfachung der Beschlussfassung: Entscheidungen können jetzt mit einfacher Mehrheit getroffen werden.
• Stärkung der Rechte der Eigentümer: Einzelne Eigentümer können leichter Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchsetzen.
• Neue Regelungen für den Verwaltungsbeirat: Der Verwaltungsbeirat kann jetzt aus weniger Mitgliedern bestehen, was die Verwaltung vereinfacht.

IV. Nachbarschaftskonflikte und deren rechtliche Handhabung

Das Leben in einer Reihenhaussiedlung bringt oft ein enges Zusammenleben mit sich, was das Konfliktpotenzial zwischen Nachbarn erhöht. Typische Konflikte entstehen durch:

• Lärmbelästigung: Lärm durch Kinder, Haustiere, Musikanlagen oder Gartenarbeiten kann zu Streitigkeiten führen.
• Bauliche Veränderungen: Ungenehmigte bauliche Veränderungen oder Erweiterungen wie Terrassenüberdachungen, Trennwände oder Carports führen häufig zu Konflikten.
• Nutzung von Gemeinschaftseigentum: Unklare Regelungen zur Nutzung von Gemeinschaftseigentum wie Gärten, Spielplätzen oder Parkplätzen.
• Grenzverletzungen: Das Anbringen von Gegenständen oder das Bauen an oder auf der Grundstücksgrenze ohne Zustimmung des Nachbarn.
• Eingriffe in das Eigentum: Direkte Eingriffe in das Eigentum des Nachbarn, etwa durch Anbohren der Wand oder das Ablegen von Gegenständen auf fremdem Grund.

Umgang mit Nachbarschaftskonflikten:

• Kommunikation und Mediation: Ein effektiver Weg zur Lösung von Nachbarschaftskonflikten ist die direkte Kommunikation. Ein offenes Gespräch kann Missverständnisse klären und zu einer einvernehmlichen Lösung führen. Wenn dies nicht möglich ist, kann eine Mediation durch einen neutralen Dritten hilfreich sein. Mediatoren sind speziell ausgebildet, um Konflikte zu lösen und Kompromisse zu finden.
• Rechtliche Schritte: Wenn eine einvernehmliche Lösung nicht möglich ist, können rechtliche Schritte erforderlich werden. Hierzu gehören:
  • Abmahnung: Eine formelle Aufforderung zur Unterlassung oder Beseitigung einer Störung.
  • Unterlassungsklage: Wenn die Abmahnung erfolglos bleibt, kann der gestörte Nachbar eine Unterlassungsklage einreichen. Dies geschieht auf Basis von § 1004 BGB, der einen Anspruch auf Unterlassung bei Störungen des Eigentums gewährt.
  • Beseitigungsklage: Bei baulichen Eingriffen, wie unerlaubten Anbauten oder Trennwänden, kann der betroffene Nachbar eine Beseitigungsklage erheben.
• Mediation und außergerichtliche Einigung: Neben gerichtlichen Schritten gibt es auch die Möglichkeit der Mediation oder einer außergerichtlichen Einigung. Eine Mediation kann durch einen neutralen Dritten erfolgen, der zwischen den Parteien vermittelt und versucht, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Dies ist oft schneller und kostengünstiger als ein Gerichtsverfahren und erhält zudem das nachbarschaftliche Verhältnis.
• Einhaltung der Nachbarrechtsgesetze: Es ist wichtig, dass alle Eigentümer die Nachbarrechtsgesetze ihres Bundeslandes kennen und einhalten. Diese Gesetze enthalten spezifische Vorschriften für den Bau und die Nutzung von Grundstücken sowie für den Umgang mit Grenzstreitigkeiten. Sie bieten eine rechtliche Grundlage für die Lösung vieler typischer Nachbarschaftskonflikte.

Vorbeugung von Konflikten:

• Klare Regelungen in der Gemeinschaftsordnung: Eine klare und detaillierte Gemeinschaftsordnung kann viele potenzielle Konflikte von vornherein vermeiden. Diese sollte Regelungen zur Nutzung von Gemeinschaftseigentum, zu baulichen Veränderungen und zu Verhaltensweisen im Gemeinschaftsbereich enthalten.
• Regelmäßige Eigentümerversammlungen: Regelmäßige Eigentümerversammlungen sind ein weiteres wichtiges Instrument, um Konflikte zu vermeiden. Hier können Probleme frühzeitig angesprochen und gemeinschaftliche Lösungen gefunden werden. Zudem fördern sie das Verständnis und den Zusammenhalt innerhalb der Gemeinschaft.
• Rechtzeitige Einholung von Genehmigungen: Vor baulichen Maßnahmen oder Veränderungen an Gemeinschaftseigentum sollten stets die erforderlichen Genehmigungen eingeholt werden. Dies gilt sowohl für die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft als auch für behördliche Genehmigungen.
• Aufklärung und Information: Eine gute Aufklärung und Information der Eigentümer über ihre Rechte und Pflichten sowie über die geltenden gesetzlichen Bestimmungen können ebenfalls dazu beitragen, Konflikte zu vermeiden. Dies kann durch Informationsveranstaltungen, schriftliche Informationen oder die Beratung durch Fachleute erfolgen.