II. Was ist ein Untermietvertrag?
Ein Untermietvertrag regelt die Überlassung von Mieträumen durch den Hauptmieter an einen Untermieter.
1. Erlaubnis zur Untervermietung
Ein zentraler Aspekt eines Untermietvertrags ist die Zustimmung des Vermieters. Gemäß § 540 BGB ist es dem Hauptmieter grundsätzlich nicht gestattet, die Wohnung oder Teile davon ohne die Einwilligung des Vermieters an Dritte weiterzuvermieten. Eine solche Zustimmung sollte schriftlich erfolgen, um im Streitfall als Nachweis zu dienen. Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung jedoch nur in bestimmten Fällen verweigern, etwa wenn die Untervermietung zu einer Überbelegung der Wohnung führen würde oder die Wohnung zweckentfremdet werden könnte, beispielsweise durch eine gewerbliche Nutzung.
Besonders hervorzuheben ist § 553 BGB, der dem Hauptmieter ein Recht auf Zustimmung zur Untervermietung einräumt, sofern er ein berechtigtes Interesse daran hat. Solche Gründe können etwa in einer Verschlechterung der finanziellen Situation des Hauptmieters nach Abschluss des Mietvertrags liegen, beispielsweise durch eine Mieterhöhung oder Einkommensverluste. Der Vermieter darf diese Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern, etwa wenn durch die Untervermietung eine Überbelegung der Wohnung droht oder der Untermieter bereits negativ aufgefallen ist. Fehlt die Zustimmung des Vermieters, riskiert der Hauptmieter eine fristlose Kündigung durch den Vermieter.
2. Vorteile und Flexibilität eines Untermietvertrags
Ein Untermietvertrag bringt für beide Parteien – Hauptmieter und Untermieter – Vorteile mit sich. Der Hauptmieter hat die Möglichkeit, nicht genutzten Wohnraum temporär zu vermieten und dadurch finanzielle Entlastung zu erhalten. Dies kann besonders in Fällen hilfreich sein, in denen der Hauptmieter nur vorübergehend abwesend ist und nach seiner Rückkehr die Wohnung weiterhin nutzen möchte. Für den Untermieter bietet ein solcher Vertrag eine flexible Wohnlösung, insbesondere wenn nur eine kurzfristige Wohnmöglichkeit benötigt wird, ohne sich langfristig zu binden.
Ein Beispiel hierfür sind Berufspendler, die unter der Woche in einer anderen Stadt arbeiten und nur vorübergehend Wohnraum suchen, oder Studierende, die ein Semester im Ausland verbringen und für diesen Zeitraum ein Zimmer untervermieten möchten. In Wohngemeinschaften (WGs) wird der Untermietvertrag ebenfalls häufig genutzt, um einzelne Zimmer an Untermieter zu vergeben. Gerade in diesen Konstellationen kann der Untermietvertrag eine pragmatische Lösung bieten, um Wohnraum kostengünstig und flexibel zu nutzen.
3. Besondere Regelungen im Untermietvertrag
Im Untermietvertrag sollten die spezifischen Bedingungen der Untervermietung klar geregelt werden. Neben den allgemeinen Regelungen wie Mietdauer, Höhe der Miete, Nebenkosten und Kaution ist es ratsam, auch besondere Vereinbarungen zu treffen. Dazu gehört beispielsweise, welche Räume der Untermieter nutzen darf und wie die Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen wie Küche oder Badezimmer geregelt wird.
Darüber hinaus sollte der Untermietvertrag auch Regelungen zur Rückgabe der Wohnung oder des Zimmers bei Vertragsende enthalten. Der Untermieter muss die Räume in demselben Zustand zurückgeben, in dem er sie erhalten hat, abgesehen von der normalen Abnutzung. Besonders bei möblierten Untervermietungen sollte der Zustand der Möbel und Einrichtungsgegenstände genau dokumentiert werden, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Haftung des Hauptmieters. Der Hauptmieter bleibt dem Vermieter gegenüber voll verantwortlich für die Mietsache, auch wenn der Untermieter Schäden verursacht.
III. Rechtliche Grundlagen des Untermietvertrags
§ 553 BGB sichert das Recht des Hauptmieters auf Untervermietung ab, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Hierbei handelt es sich um eine zentrale Schutzvorschrift, die sowohl die Interessen des Hauptmieters als auch die des Vermieters berücksichtigt.
1. Zustimmung zur Untervermietung nach § 553 BGB
Gemäß § 553 Absatz 1 BGB hat der Hauptmieter unter bestimmten Umständen einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung. Dies greift insbesondere, wenn der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann, welches nach Abschluss des Hauptmietvertrags entstanden ist. Typische Gründe für eine Untervermietung sind:
- Finanzielle Engpässe: Wenn der Hauptmieter aufgrund von Einkommensverlusten oder einer Mieterhöhung seine Wohnungskosten alleine nicht mehr tragen kann.
- Berufliche oder private Abwesenheit: Beispielsweise bei einem befristeten Auslandsaufenthalt, währenddessen der Hauptmieter die Wohnung nicht vollständig nutzen kann.
- Lebenspartnerschaften: Ein Umzug des Partners oder der Partnerin in die Wohnung kann ein berechtigtes Interesse darstellen.
Das berechtigte Interesse muss dabei nach Vertragsabschluss entstehen. Dies schützt den Vermieter davor, dass bereits von Anfang an eine Untervermietung beabsichtigt ist, die nicht im Mietvertrag geregelt wurde.
2. Einschränkungen des Vermieters
Der Vermieter ist zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet, darf diese jedoch verweigern, wenn gewichtige Gründe vorliegen. Diese Einschränkungen dienen dazu, den Wohnraum in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten und eine übermäßige Belastung der Wohnung zu vermeiden. Gründe, die eine Verweigerung rechtfertigen können, sind:
- Überbelegung: Die Wohnung wird durch die zusätzliche Person zu stark belastet. Eine Überbelegung liegt in der Regel vor, wenn pro Person weniger als 8 bis 10 Quadratmeter zur Verfügung stehen.
- Unzumutbare Nutzung: Wenn der Untermieter die Wohnung zweckentfremdet oder für gewerbliche Zwecke nutzt. Ein Beispiel wäre die Nutzung der Wohnung als Ferienunterkunft über Plattformen wie Airbnb ohne Erlaubnis.
- Störung des Hausfriedens: Der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern, wenn der vorgeschlagene Untermieter bekannt dafür ist, den Hausfrieden nachhaltig zu stören.
Ein Vermieter darf die Zustimmung also nicht willkürlich verweigern. Eine pauschale Ablehnung oder Ablehnung aus persönlichen Gründen (z.B. wegen der Herkunft oder Religion des Untermieters) ist rechtlich unzulässig. Zudem sind Untermietverhältnisse für Feriengäste grundsätzlich nicht erlaubt, da dies als gewerbliche Nutzung zählt, die nicht von der Erlaubnis zur privaten Untervermietung umfasst ist.
3. Rechtsfolgen bei Verweigerung der Erlaubnis
Wenn der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung ohne einen berechtigten Grund verweigert, hat der Hauptmieter die Möglichkeit, gerichtlich gegen diese Entscheidung vorzugehen. In der Praxis wird allerdings oft ein Kompromiss gesucht, wie etwa die Zahlung eines Untermietzuschlags. Dieser ist nach § 553 Absatz 2 BGB zulässig, wenn durch die Untervermietung eine höhere Abnutzung der Wohnung zu erwarten ist. Besonders bei einem erhöhten Verschleiß der Mietsache oder steigenden Nebenkosten kann der Vermieter einen angemessenen Zuschlag verlangen.
IV. Besonderheiten bei der Kaution im Untermietvertrag
Eine Kaution dient im Mietverhältnis als Sicherheit für den Vermieter, um eventuelle Ansprüche gegen den Mieter, wie Mietrückstände oder Schäden an der Mietsache, abzusichern. Diese Regelungen gelten auch im Rahmen eines Untermietvertrags, wobei der Hauptmieter in die Rolle des Vermieters tritt und die gesetzlichen Vorgaben einhalten muss.
1. Höhe der Kaution
Laut § 551 BGB darf die Kaution maximal das Dreifache der Monatskaltmiete betragen. Die Nebenkosten werden hierbei nicht berücksichtigt. Die Kaution kann in einer Summe oder auf Wunsch des Untermieters in drei monatlichen Raten gezahlt werden, wobei die erste Rate mit der ersten Monatsmiete fällig ist.
Beispiel: Wenn die Kaltmiete 500 Euro beträgt, darf die Kaution maximal 1.500 Euro betragen, unabhängig von den monatlichen Nebenkosten. Die Zahlung der Kaution kann in drei Raten zu je 500 Euro erfolgen.
2. Verwahrung der Kaution im Untermietvertrag
Eine Besonderheit bei der Kautionsregelung ist die Verpflichtung des Hauptmieters, die Kaution getrennt von seinem Vermögen zu verwahren. Das bedeutet, dass die Kaution auf ein separates Konto eingezahlt werden muss, welches von den privaten Mitteln des Hauptmieters getrennt ist. In der Regel handelt es sich um ein Kautionskonto, das speziell für solche Zwecke vorgesehen ist. Eine Missachtung dieser Regelung kann im Streitfall zu Problemen führen, insbesondere wenn der Untermieter seine Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückerhält.
3. Kautionsrückzahlung
Nach Beendigung des Untermietverhältnisses hat der Untermieter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, allerdings erst nach Abzug eventueller Forderungen des Hauptmieters. Zu den Ansprüchen, die der Hauptmieter geltend machen kann, gehören:
- Offene Mietforderungen: Sollten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch Mietrückstände bestehen, darf der Hauptmieter diese von der Kaution einbehalten.
- Kosten für Schäden: Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, können von der Kaution abgezogen werden. Voraussetzung ist jedoch, dass der Hauptmieter diese Schäden nachweisen kann.
- Nebenkostenabrechnung: In manchen Fällen muss der Hauptmieter auf die Nebenkostenabrechnung des Vermieters warten, bevor er die Kaution vollständig zurückzahlen kann. Sollte der Untermieter anteilig für Nebenkosten haften, kann der Hauptmieter einen entsprechenden Teil der Kaution bis zur Abrechnung einbehalten.
Gemäß § 551 Absatz 3 BGB ist der Hauptmieter verpflichtet, die Kaution spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen, sofern keine berechtigten Forderungen bestehen. Falls der Hauptmieter die Rückzahlung verzögert oder verweigert, hat der Untermieter das Recht, die Kaution gerichtlich einzufordern.
4. Kein “Abwohnen” der Kaution
Es ist zudem nicht gestattet, die Kaution “abzuwohnen”, also die letzten Mieten mit der Kaution zu verrechnen. Der Untermieter bleibt bis zum Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, die Miete in voller Höhe zu zahlen. Der Zweck der Kaution ist ausschließlich, als Sicherheit für nachträgliche Forderungen des Hauptmieters zu dienen.
V. Häufig gestellte Fragen
FAQ zum Untermietvertrag
