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Startseite » Rechtslexikon » P » Pachtvertrag: Rechte, Pflichten, Muster & Unterschiede

Pachtvertrag: Grundlagen, Besonderheiten und rechtliche Aspekte, Muster

Ein Pachtvertrag ist ein Vertrag, durch den der Verpächter dem Pächter einen Pachtgegenstand für eine befristete oder unbefristete Dauer überlässt, wobei der Pächter neben dem Gebrauch auch das Recht zur „Fruchtziehung“ hat (§ 581 BGB). Das bedeutet, dass der Pächter wirtschaftlichen Nutzen aus dem gepachteten Objekt ziehen kann, sei es durch Erträge aus Landwirtschaft, Einnahmen aus einer Gaststätte oder andere gewerbliche Nutzung.

 

 

I. Der Pachtvertrag und seine Regelungen

Der Pachtvertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 581–597 BGB festgelegt und unterscheidet sich vom Mietvertrag durch die Einbeziehung des Rechts zur Fruchtziehung, also das Recht des Pächters, Erträge aus dem Pachtgegenstand zu erzielen. Die Regelungen zum Pachtvertrag decken sowohl allgemeine als auch spezielle Fälle ab, wie beispielsweise landwirtschaftliche Pachtverhältnisse, für die die §§ 585–597 BGB besondere Bestimmungen enthalten. Diese sind auf die spezifischen Anforderungen der Landwirtschaft abgestimmt und beinhalten längere Kündigungsfristen sowie Anpassungsmöglichkeiten für den Pachtzins, um auf wirtschaftliche Schwankungen und Ernteerträge flexibel reagieren zu können.

Ein zentraler Aspekt des Pachtvertrags ist der Pachtzins, also die vertraglich vereinbarte Zahlung, die der Pächter dem Verpächter als Gegenleistung entrichtet. Während der Pachtzins häufig monatlich zu zahlen ist, bieten viele Verträge – insbesondere in der Gastronomie – Modelle an, bei denen der Pachtzins an den wirtschaftlichen Erfolg des Pächters gekoppelt ist. Damit wird eine Win-win-Situation geschaffen: Der Verpächter profitiert vom Erfolg des Pächters, und der Pächter kann eine risikominimierende Regelung nutzen, die seine Pachtkosten flexibel an die tatsächlichen Erträge anpasst.

 

II. Unterschied zwischen Pachtvertrag und Mietvertrag

Trotz äußerlicher Ähnlichkeit bestehen klare rechtliche Unterschiede zwischen dem Pacht- und dem Mietvertrag, die sich insbesondere in der Fruchtziehung manifestieren. Der Mietvertrag nach § 535 BGB erlaubt dem Mieter die Nutzung der Sache, jedoch ohne das Recht, wirtschaftliche Erträge daraus zu ziehen. Beim Pachtvertrag hingegen ist dem Pächter die Nutzung zur Gewinnerzielung gestattet.

Ein weiterer markanter Unterschied liegt in der Möglichkeit, Rechte zu verpachten, was beim Mietvertrag nicht gegeben ist. Ein Pachtvertrag kann daher nicht nur Sachgüter, sondern auch Rechte umfassen – etwa Fischereirechte, Waldnutzungsrechte oder Unternehmenskonzessionen.

 

III. Pachtverträge in der Landwirtschaft und der Gastronomie

Der Pachtvertrag ist insbesondere in der Landwirtschaft und der Gastronomie ein weit verbreitetes Modell, da er flexible Nutzungsmöglichkeiten bietet und es ermöglicht, wirtschaftliche Erträge aus fremden Eigentum zu erzielen.

 

1. Pachtvertrag Landwirtschaft

Landwirtschaftliche Pachtverträge sind darauf ausgerichtet, landwirtschaftliche Flächen und Betriebe langfristig für die Bodenbewirtschaftung oder Viehhaltung zur Verfügung zu stellen. Pächter können Erträge aus Ackerbau, Obst- und Weinanbau sowie aus der Viehzucht erwirtschaften. Da die landwirtschaftliche Nutzung oft von natürlichen Zyklen abhängt, sieht das Gesetz für landwirtschaftliche Pachtverhältnisse spezifische Kündigungsfristen vor, die die Erntezyklen berücksichtigen. Nach § 594a BGB beträgt die Kündigungsfrist bei landwirtschaftlichen Pachtverträgen mindestens ein Jahr zum Ende eines Pachtjahres.

 

2. Pachtvertrag Gastronomie

In der Gastronomie bietet der Pachtvertrag eine flexible Möglichkeit für Gastronomen, Restaurants, Bars oder Hotels zu betreiben, ohne selbst das Eigentum an den Räumlichkeiten oder der Ausstattung zu besitzen. Solche Pachtverträge sind in der Regel darauf ausgelegt, dass der Pächter Einnahmen durch den Verkauf von Speisen und Getränken erzielen kann, wodurch ein stabiles Geschäftsmodell entsteht. Häufig wird im Gastronomie-Pachtvertrag nicht nur die Immobilie, sondern auch das gesamte Inventar wie Mobiliar, Küchengeräte und technische Ausstattung mitverpachtet. Dies ermöglicht es dem Pächter, direkt in den Betrieb einzusteigen und das Geschäft ohne großen Kapitaleinsatz zu führen. Oftmals ist der Pachtzins in der Gastronomie an den wirtschaftlichen Erfolg des Betriebs gekoppelt, sodass der Pächter bei schwankenden Umsätzen finanziell entlastet wird.

 

IV. Eigentümerwechsel und Fortbestand des Pachtvertrags

Ein Eigentümerwechsel des Pachtobjekts führt grundsätzlich nicht zum Ende des bestehenden Pachtvertrags, da dieser durch den neuen Eigentümer übernommen werden muss (§ 593b BGB). Diese Regelung schützt den Pächter und sichert dessen wirtschaftliche Investitionen und Planungen. Das „Kauf bricht nicht Miete“-Prinzip findet auch im Pachtrecht Anwendung.

In der Regel hat der Pächter kein Vorkaufsrecht, das ihm ermöglichen würde, das Pachtobjekt vor dem Verkauf selbst zu erwerben. Ein solches Vorkaufsrecht könnte jedoch vertraglich vereinbart werden und bedarf dann einer notariellen Beurkundung nach § 311b BGB. Fehlt diese, kann der Pächter beim Verkauf durch den Verpächter kaum Einfluss nehmen.

 

V. Pflichten und Rechte der Vertragsparteien

In einem Pachtverhältnis sind sowohl Verpächter als auch Pächter an bestimmte Rechte und Pflichten gebunden, um die ordnungsgemäße Nutzung und Bewirtschaftung des Pachtobjekts sicherzustellen.

 

1. Pflichten des Verpächters

Der Verpächter ist verpflichtet, den Pachtgegenstand dem Pächter in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben (§ 581 Absatz 1 BGB). Dies umfasst sowohl die bauliche als auch die funktionale Eignung für den vereinbarten Nutzungszweck. Weiterhin muss der Verpächter die Nutzung und Fruchtziehung ermöglichen, sodass der Pächter den Betrieb wirtschaftlich betreiben kann. Kommt der Verpächter dieser Pflicht nicht nach, hat der Pächter unter Umständen Anspruch auf Schadensersatz oder auf eine Minderung des Pachtzinses.

 

2. Pflichten des Pächters

Der Pächter ist zur Zahlung des vertraglich vereinbarten Pachtzinses verpflichtet und muss den Pachtgegenstand pfleglich behandeln sowie ordnungsgemäß bewirtschaften. Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung ist gesetzlich nicht detailliert geregelt, umfasst jedoch allgemein die Erhaltung des Pachtobjekts in einem für den Verpächter akzeptablen Zustand. Bei Schäden, die durch unsachgemäße Nutzung entstehen, haftet der Pächter möglicherweise für die Wiederherstellungskosten.

Zusätzlich hat der Pächter ein Pfandrecht an den Inventargegenständen des Verpächters, um etwaige Forderungen abzusichern (§ 583 BGB). Ebenso steht dem Verpächter ein Pfandrecht an den eingebrachten Gegenständen des Pächters zur Sicherung seiner eigenen Forderungen zu (§ 581 Absatz 2 i.V.m. §§ 562 ff. BGB).

 

VI. Vertragsform und Gültigkeit des Pachtvertrags

Ein Landpachtvertrag muss schriftlich geschlossen werden, wenn er über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren geht (§ 585a BGB). Ohne die Schriftform gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Auch kann die Ungültigkeit einzelner Klauseln zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags führen, wenn gegebenenfalls keine salvatorische Klausel vereinbart wurde.

 

VII. Beendigung und Kündigung des Pachtvertrags

Die ordentliche Kündigung eines Pachtvertrags ist gesetzlich geregelt und muss schriftlich erfolgen. Für die Kündigung eines landwirtschaftlichen Pachtvertrags gelten die verlängerten Kündigungsfristen gemäß § 594a BGB. Der Vertrag kann nur zum Ende eines Pachtjahres gekündigt werden, mit einer Frist von mindestens einem Jahr. Bei anderen Pachtverträgen beträgt die Kündigungsfrist in der Regel sechs Monate zum Ende des Pachtjahres (§ 584 BGB).

Ein Sonderkündigungsrecht besteht, wenn ein triftiger Grund vorliegt, wie die Nichtzahlung des Pachtzinses durch den Pächter über einen längeren Zeitraum. In diesen Fällen kann eine außerordentliche Kündigung erfolgen.

 

VIII. Pachtvertrag Muster

Pachtvertrag Landwirtschaft

Landpachtvertrag

Zwischen

[Name und Anschrift des Verpächters]

und

[Name und Anschrift des Pächters]

wird folgender Pachtvertrag geschlossen:

§ 1 Pachtgegenstand

  1. Gegenstand der Pacht Verpachtet werden die folgenden landwirtschaftlich nutzbaren Grundstücke:
    Nr. Gemarkung Flur Flurstück Feldblock-Nr. Nutzungsart Größe in ha Pacht EUR/ha Pacht
  2. Mitverpachtete Rechte Mitverpachtet sind die in Anlage 1 aufgeführten Zahlungsansprüche sowie die auf dem Pachtland befindlichen Anlagen wie Bäume, Hecken und Sträucher.
  3. Ausgenommene Rechte Von der Verpachtung ausgenommen sind das Jagd- und Fischereirecht sowie das Recht auf die Gewinnung von Bodenschätzen wie Kalk, Sand, Ton und Lehm.

§ 2 Pachtzeit

  1. Pachtlaufzeit Die Pachtzeit beträgt [Anzahl] Pachtjahre und beginnt am [Datum] und endet am [Datum].
  2. Verlängerungsklausel Das Pachtverhältnis verlängert sich nach Ablauf der Pachtzeit automatisch um ein weiteres Jahr, falls es nicht mindestens sechs Monate vor Ablauf der Pachtzeit schriftlich gekündigt wird.

§ 3 Pachtzins

  1. Höhe des Pachtzinses Der jährliche Pachtzins für die gesamte Pachtsache gemäß § 1 beträgt [Betrag in EUR] (in Worten: [Betrag in Worten]).
  2. Zahlungsmodalitäten Der Pachtzins ist vom Pächter wie folgt zu zahlen:
    • Option 1: In einer Summe am [Datum] eines jeden Jahres.
    • Option 2: In gleichmäßigen Teilbeträgen von [Betrag in EUR] jeweils am [Datum] eines jeden Jahres.
  3. Wertsicherungsklausel Die Parteien können eine Anpassung des Pachtzinses nach drei Jahren verlangen, wenn sich die allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen um mehr als 10 % geändert haben.

§ 4 Belastungen der Pachtsache und Mitteilungspflichten

  1. Duldung von Rechten Dritter Der Pächter hat Grunddienstbarkeiten und sonstige Rechte, die bei Vertragsabschluss auf dem Grundstück ruhen, zu dulden, sofern diese die Nutzung nicht erheblich beeinträchtigen.
  2. Mitteilungspflicht des Pächters Der Pächter verpflichtet sich, den Verpächter unverzüglich zu informieren, wenn wesentliche Mängel an der Pachtsache auftreten oder Rechte Dritter geltend gemacht werden.

§ 5 Abgaben und Lasten

Die auf der Pachtsache ruhenden öffentlichen Abgaben und Lasten trägt der Verpächter, es sei denn, die Parteien haben im Einzelfall Abweichendes vereinbart.

§ 6 Beschreibung der Pachtsache

Die Pachtsache befindet sich zum Zeitpunkt der Übergabe in einem Zustand ordnungsgemäßer Bewirtschaftung. Eine detaillierte Zustandsbeschreibung ist als Anlage 1 beigefügt.

§ 7 Ordnungsgemäße Bewirtschaftung

  1. Pflicht zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung Der Pächter verpflichtet sich, die Pachtsache ordnungsgemäß zu bewirtschaften, insbesondere hinsichtlich Pflege und Erhalt von Drainagen, Zäunen und Hecken.
  2. Einhaltung von Umweltauflagen Die Verwendung von Sekundärrohstoffen oder ähnlichen Materialien bedarf der schriftlichen Zustimmung des Verpächters.

§ 8 Jagdrechtliche Vorschriften

Der Ersatz für Wildschäden richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. Der Verpächter haftet für Wildschäden, sofern das Jagdrecht nicht dem Pächter übertragen wurde.

§ 9 Unterverpachtung

  1. Der Pächter darf die Pachtsache oder Teile davon nur mit schriftlicher Zustimmung des Verpächters an Dritte weiterverpachten.
  2. Erfolgt eine Betriebsgemeinschaftsbildung mit einem Familienangehörigen des Pächters, tritt dieser an Stelle des bisherigen Pächters in den Vertrag ein.

§ 10 Außerordentliche Kündigung

Bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen ist jede Partei berechtigt, das Pachtverhältnis fristlos oder unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten zum Ende des Pachtjahres zu kündigen.

§ 11 Rückgabe der Pachtsache

Der Pächter ist verpflichtet, die Pachtsache in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben. Die Ernte darf der Pächter, sofern die Früchte bereits erntereif sind, noch abschließen.

§ 12 Verjährung von Ansprüchen

Ansprüche des Verpächters wegen Verschlechterung der Pachtsache verjähren sechs Monate nach Rückgabe, ebenso Ansprüche des Pächters auf Ersatz für Verwendungen.

§ 13 Vertragsänderungen

Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Mündliche Vereinbarungen gelten nicht.

§ 14 Zusätzliche Vereinbarungen

Besondere Vereinbarungen, die nicht in diesem Vertrag enthalten sind, bedürfen ebenfalls der Schriftform.

Ort, Datum

Unterschrift Verpächter: _______________________

Unterschrift Pächter: _______________________

Anlage 1
Mitverpachtete Zahlungsansprüche und spezifische Rechte

Betriebspachtvertrag

Betriebspachtvertrag

Zwischen

V ………

– nachfolgend „Verpächter“ genannt –

und

P ……… GmbH,

vertreten durch den alleinvertretungsberechtigten und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiten Geschäftsführer,

– nachfolgend „Pächterin“ genannt –

wird folgender Betriebspachtvertrag geschlossen:

Präambel

Der Verpächter hat im Rahmen einer Betriebsaufspaltung Teile seines betrieblichen Anlage- und Umlaufvermögens des Einzelunternehmens ……… auf die Pächterin übertragen. Im Zuge dieser Betriebsaufspaltung vereinbaren die Parteien den nachstehenden Betriebspachtvertrag.

§ 1 Pachtobjekt

  1. Gegenstand der Pacht Der Verpächter verpachtet ab dem ……… seinen Betrieb – einschließlich des Geschäftswertes – wie er sich aus der im Anhang beigefügten Anlage ergibt. Die Anlage wird durch Zu- und Abschreibungen bei Ersatz- und Neuanschaffungen sowie Abgängen regelmäßig aktualisiert.
  2. Fortführung der Firma Die Pächterin ist berechtigt, die Firma ……… fortzuführen. Der Verpächter stimmt der Fortführung der Firma ausdrücklich zu.
  3. Handelsregisteranmeldung Die Parteien melden den Übergang des Handelsgeschäfts mit Fortführung der geänderten Firma gemäß Absatz 1 zum Handelsregister. Die notwendigen Anmeldungen werden durch einen Notar beglaubigt und eingereicht.
  4. Ausschluss von Verbindlichkeiten Der Übergang von Verbindlichkeiten auf die Pächterin wird gemäß § 25 Absatz 2 HGB ausgeschlossen. Die Handelsregisteranmeldung enthält entsprechend die Beschränkung, dass die Verbindlichkeiten des Verpächters nicht auf die Pächterin übergehen.
  5. Nutzungsberechtigung Die Pächterin ist berechtigt, die verpachteten Gegenstände zur ordnungsgemäßen Nutzung im Rahmen des Betriebs zu verwenden.

§ 2 Pachtbeginn und Übergabe

  1. Beginn des Pachtvertrages Der Vertrag beginnt am ……… und das Pachtjahr entspricht dem Kalenderjahr.
  2. Bestätigung des Zustandes Die Pächterin bestätigt, dass sich das Pachtobjekt bei Übernahme in einem geordneten und für den Betrieb geeigneten Zustand befindet.

§ 3 Pachtzins

  1. Höhe des Pachtzinses Der jährliche Pachtzins beträgt zunächst € ……… .
  2. Anpassung des Pachtzinses Die Pacht wird jährlich anhand des steuerlichen Buchwerts des Pachtobjektes angepasst. Differenzen im Buchwert zum Ende eines Pachtjahres führen zu einer Erhöhung oder Ermäßigung der Pacht um ……… % des Differenzbetrags.
  3. Sonderabschreibungen Der Verpächter informiert die Pächterin über steuerliche Sonderabschreibungen. Die Parteien vereinbaren im Einzelfall, ob und wie Sonderabschreibungen berücksichtigt werden.
  4. Zahlungsweise Die Pacht ist monatlich im Voraus am 1. jeden Monats zu zahlen. Bei Anpassungen gemäß Absatz 2 erfolgt eine Neuberechnung ab dem folgenden Monat.
  5. Umsatzsteuer Sofern der Verpächter die Umsätze der Verpachtung der Umsatzsteuer unterwirft, zahlt die Pächterin zusätzlich die gesetzliche Umsatzsteuer.

§ 4 Versicherungen und Kosten

  1. Versicherungen Die Pächterin schließt auf eigene Kosten Haftpflicht-, Feuer-, Sturm-, Wasser- und Diebstahlversicherungen für das Pachtobjekt ab.
  2. Nebenkosten Die Pächterin trägt die Kosten für Heizung, Strom, Gas, Wasser sowie alle öffentlich-rechtlichen Gebühren wie Straßenreinigung und Müllabfuhr.
  3. Betriebskosten Kosten, die unmittelbar den Betrieb der Pächterin betreffen, trägt die Pächterin selbst, einschließlich eventueller Konzessionsgebühren und Betriebshaftpflichtversicherung.
  4. Grundsteuer und Abgaben Öffentliche Abgaben wie Grundsteuer trägt der Verpächter, es sei denn, es wurde anderes vereinbart.

§ 5 Verkehrssicherungspflichten

  1. Verkehrssicherung Die Pächterin sorgt für die Verkehrssicherung auf dem Betriebsgelände, einschließlich der Beleuchtung und Winterdienstmaßnahmen.
  2. Freistellung des Verpächters Die Pächterin stellt den Verpächter von Ansprüchen Dritter frei, die im Zusammenhang mit der Nutzung des Pachtobjekts stehen.

§ 6 Instandhaltung und Ersatzbeschaffung

  1. Instandhaltungspflicht Die Pächterin trägt die Verantwortung für bauliche Instandhaltungen und notwendige Reparaturen.
  2. Ersatzbeschaffung Ersatzbeschaffungen, die für den Pachtgebrauch erforderlich sind, übernimmt der Verpächter, sofern diese nicht durch die Pächterin schuldhaft verursacht wurden.
  3. Mängelbeseitigung Werden festgestellte Mängel nicht innerhalb von 30 Tagen beseitigt, ist der Verpächter berechtigt, diese auf Kosten der Pächterin zu beheben.

§ 7 Veränderungen am Pachtobjekt

  1. Bauliche Veränderungen Die Pächterin darf betriebsnotwendige Veränderungen am Pachtobjekt vornehmen, solange sie die Zweckbestimmung nicht beeinträchtigen.
  2. Wiederherstellungspflicht Auf Verlangen des Verpächters stellt die Pächterin das Pachtobjekt am Vertragsende in den ursprünglichen Zustand zurück.

§ 8 Haftung der Pächterin

Die Pächterin haftet für Schäden am Pachtobjekt, die durch schuldhafte Pflichtverletzung verursacht wurden.

§ 9 Kontrollrechte

Der Verpächter hat das Recht, den Zustand des Pachtobjekts jederzeit zu überprüfen und sich von der Einhaltung der vertraglichen Verpflichtungen der Pächterin zu überzeugen.

§ 10 Unterpachtvertrag

Eine Unterverpachtung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Verpächters.

§ 11 Minderung und Aufrechnung

Eine Minderung des Pachtzinses oder Aufrechnung mit Gegenansprüchen ist ausgeschlossen.

§ 12 Unterbrechung des Pachtverhältnisses

Bei behördlichen Einschränkungen oder höherer Gewalt, die den Betrieb der Pächterin länger als sechs Monate verhindern, entfällt ab dem siebten Monat die Pachtzahlungspflicht.

§ 13 Dauer und Beendigung

  1. Vertragsdauer Der Vertrag endet am ……… und verlängert sich automatisch um ……… Jahre, wenn er nicht mit einer Frist von zwölf Monaten zum Ende eines Pachtjahres gekündigt wird.
  2. Außerordentliche Kündigung Jede Partei kann den Vertrag aus wichtigem Grund fristlos kündigen, insbesondere bei Zahlungsverzug, Pflichtverletzungen oder Insolvenz der Pächterin.
  3. Rückgabepflicht Nach Vertragsende gibt die Pächterin das Pachtobjekt im ordnungsgemäßen Zustand zurück.

§ 14 Schlussbestimmungen

  1. Schriftform Änderungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform.
  2. Salvatorische Klausel Sollte eine Bestimmung unwirksam sein, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam. Anstelle der unwirksamen Bestimmung gilt die gesetzliche Regelung.

Ort, Datum

Unterschrift Verpächter: _______________________

Unterschrift Pächterin: _______________________

Anlage: Detaillierte Auflistung des Pachtgegenstands (Bilanz des Einzelunternehmens per ………)

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