LG Coburg: Zur Frage, ob der Kauf einer fertiggestellten Eigentumswohnung nichtig ist, weil die Wohnung anders geschnitten als im Teilungsplan enthalten ist
Kurzfassung
Der Kauf einer bereits fertigen Eigentumswohnung ist nicht ohne weiteres nichtig, wenn der Zuschnitt der Wohnung vom Bauausführung und Grundbuch zugrundegelegten Teilungsplan abweicht. Solange die äußeren Grenzen der Wohnung mit dem Plan übereinstimmen, kann trotzdem wirksam ein Kaufvertrag geschlossen werden.
Das entschied das Landgericht Coburg, jetzt rechtskräftig bestätigt durch das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg. Der Aufteilungsplan solle nur bestimmen, wie weit das Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer reiche und wo das ihnen allen gehörende Gemeinschaftseigentum beginne. Wenn innerhalb einer Wohnung statt der eingezeichneten drei tatsächlich vier (dann kleinere) Zimmer bestünden, sei der Kaufvertrag nicht nichtig.
Sachverhalt
Die Kläger kauften Ende 2000 von den Beklagten nach Besichtigung für rund 115.000,- € eine schon Anfang der 90er fertiggestellte Eigentumswohnung. Bei gleichbleibenden Außenwänden war die Wohnung statt mit den geplanten drei damals mit vier Zimmern gebaut worden. In diesem Punkt unterschieden sich auch die der Grundbucheintragung zugrundegelegte Teilungserklärung und die Realität. Als die Verkäufer den Kaufpreis beitreiben wollten, erhoben die Kläger Klage auf Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung. Wegen der Abweichung von Ausführung zu Grundbuch hätten ihnen die Beklagten gar nicht wirksam Eigentum übertragen können, meinten sie.
Gerichtsentscheidung
Das Landgericht sah es anders. Der Teilungsplan solle vor allem Grenzen von Sondereigentum (Räume des einzelnen Wohnungseigentümers) und Gemeinschaftseigentum (allen Eigentümern gehörende Räume, z. B. Treppenhaus) klarstellen. Deshalb müssten sich aus ihm die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe der einzelnen Wohnungen ergeben. Abweichungen innerhalb einer Wohnung, deren Identität sichergestellt sei, seien dagegen für die Eigentumsbestimmung nicht schädlich. Eine Argumentation, der sich das von den Klägern daraufhin angerufene OLG Bamberg anschloss. Ergebnis: die Kläger müssen zahlen bzw. die Zwangsvollstreckung dulden.
Fazit:
Mehr Zimmer bedeuten nicht automatisch Gewinn.
(Landgericht Coburg, Urteil vom 28.11.2001, Az: 12 O 627/01; OLG Bamberg, Urteil vom 21.6.2002, Az: 6 U 4/02; rechtskräftig)